从“房闹”现象看情势变更原则的适用/粘国魁

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 13:39:01   浏览:9734   来源:法律资料网
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《现代金报》2012年5月6日第A2版报道:不满开发商降价,杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象,近来在全国各地,尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者,亦有血腥大闹者,屡屡发生,堪称楼市一景。这其中有该闹的,也确有无理闹事的。但无论怎样闹,都应合法,至少合理去闹。摒弃文明,采用暴力手段,打砸的行为要坚决杜绝,此类行为也会受到法律制裁,受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质,购房者在面对房价下跌时集体“房闹”,或要求开发商退房,或要求补齐差价,究竟有无法理依据呢?
在此我们不可避免要谈及两个关键词:情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲,是指合同成立后,作为合同关系基础的情势,由于不可归责于当事人的原因,发生了非当初所能预料的变化,如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果,有悖于诚实信用原则,因此,应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果,平衡当事人之间的利益,维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义:商业风险是指在商业活动中, 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用,使主体的预期收益与实际收益发生背离,因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为:“商业风险(也叫经营风险)是投资风险的一种,是指生产经营的不确定性带来的风险,它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为:“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下(经济情势不发生巨变也不是不发生变化)实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说, 面对房价下跌,到底有何种解决路径呢?究竟是根据风险自负原则,独自承担房价下跌的商业风险,还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价?
要解决此问题,首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发,并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别:
一、主观要素不同:情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服,双方均无过错的情况下,因不可归责于双方当事人的事由引起的;而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的,当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料,并且愿意以此为代价去从事经营活动,在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同:情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的,而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的,其所导致的风险是异常的;而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关,取决于商主体是否遵守商品的价值规律,是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等,这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同:情势变更发生在合同履行期间,即合同生效后至履行终止前之一段时间内;而商业风险则可能发生在合同履行期间,也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同:情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响,即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果,致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失;而商业风险所产生的影响则较小,不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同:情势变更导致的法律后果有二:一是变更合同,消除显失公平的后果。二是解除或终止合同,并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益,由双方分担风险;而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则,无论出现何种情况的商业风险,对当事人都不能免责,而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任,给对方造成损失的,还应承担赔偿责任。
很明显,在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后,房价稍微下调,购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房,跟开发商之间闹得不可开交。其实,开发商与购房者之间能不能就降价较劲,关键看合同约定,契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房,那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非,反之,合同中若无相关条款,业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由,打砸售楼处,扰乱公共秩序的行为都是违法的,如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价,从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由,房子跟市场交易的其他商品一样,会升值也会贬值,业主作为理性的商主体,作为完全民事行为能力人,其购房是在自己自由意志的支配下完成,不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危,其购房行为是一种商事行为,应该清楚地认识到即便是自住型需求,买房也改变不了投资性事实。“房闹”,情理上说不过去,法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险,做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动,导致房产合同履行不能,购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外,其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险,购房者无权要求解除合同(购房合同另有约定除外)。


(作者单位:济阳县检察院)


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杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市燃气管理条例》的决定

浙江省杭州市人大常委会


杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市燃气管理条例》的决定


(2001年11月26日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常委会第三十次会议批准 2002年1月14日杭州市人民代表大会常务委员会公告第23号公布)



杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十八次会议决定对《杭州市燃气管理条例》作如下修改:

第二十三条修改为:“燃气器具安装、维修单位必须具备相应的资质条件,并经燃气行政主管部门核准后,方可从事安装、维修业务。”

本决定自公布之日起施行。

《杭州市燃气管理条例》根据本决定作相应修改,重新公布。


西安市出租汽车管理条例

陕西省西安市人大常委会


西安市出租汽车管理条例

西安市人大常委会
2002.09.29


第一章 总 则
第一条 为了加强本市出租汽车行业管理,提高出租汽车服务质量,保障乘客和经营者及其从业人员的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内出租汽车的经营和管理活动。
第三条 本条例所称出租汽车,是指取得营运资格,根据乘客意愿提供客运服务,按照行驶里程、时间计价收费的客车。
本条例所称经营者包括从事出租汽车经营的企业和个体工商户。
第四条 本市出租汽车行业实行统一管理、合法经营、公平竞争、规范服务。
第五条 本市出租汽车行业的发展应当纳入经济和社会发展计划,做到合理规划、协调发展。
市出租汽车行业行政主管部门根据城市建设和社会经济发展情况编制出租汽车行业发展计划,报经市人民政府批准后实施。
第六条 市交通行政管理部门是本市出租汽车行业行政主管部门,其所属的市出租汽车行业管理机构负责具体日常行政管理工作,查处违反本条例的行为。
阎良区、临潼区、长安区和市辖县交通行政管理部门负责辖区内出租汽车行业的日常行政管理工作。
公安、工商、物价、质量技术监督等行政部门,应当按照各自的职责协同管理。
第七条 市出租汽车行业管理机构应当定期对出租汽车经营者、驾驶员进行法制教育、职业道德教育和业务素质教育,增强文明服务和规范服务意识,维护西安形象。
第二章 经营权管理
第八条 出租汽车经营权实行有偿出让、转让。
企业和个人从事出租汽车经营活动,必须取得出租汽车经营权。
第九条 出租汽车经营权出让,由市出租汽车行业行政主管部门依照法定程序统一组织招标或者拍卖。
参加投标或者竞买出租汽车经营权的企业和个人,必须通过市出租汽车行业管理机构资质审查。
出租汽车经营权出让所得应当全额上缴财政,按照有关规定专款专用。
市属各区县不得自行发展出租汽车或者出让经营权。
第十条 出租汽车经营权出让的数量,应当按照本市出租汽车行业发展计划确定。
第十一条 取得出租汽车经营权的经营者,在办理车辆牌照等相关手续后,方可到市出租汽车行业管理机构领取出租汽车经营权证书和出租汽车道路运输证。
第十二条 出租汽车经营者需要转让出租汽车经营权或者更新车辆的,经市出租汽车行业管理机构批准,到工商、税务和公安等部门办理相关手续。
出租汽车经营权转让的,转让方应当按市人民政府规定向市财政交纳增值费。增值费按照有关规定专款专用。
第十三条 出租汽车经营权期满时,经营者应当终止营运活动,并将出租汽车经营权证书、道路运输证交回市出租汽车行业管理机构。
第三章 资质管理
第十四条 经营出租汽车的企业,应当具备下列条件:
(一)有符合行业规定的客运车辆和相应资金;
(二)有与其经营规模相适应的停车场地和固定的经营场所;
(三)有相应的管理人员和驾驶员;
(四)有与经营方式相配套的经营管理制度;
(五)有市出租汽车行业管理机构颁发的经营许可证。
第十五条 经营出租汽车的个体工商户,应当具备下列条件:
(一)有符合行业规定的客运车辆和相应资金;
(二)有本市常住户口或者暂住证;
(三)符合市出租汽车行业管理机构规定的其他条件。
第十六条 出租汽车驾驶员,应当具备下列条件:
(一)有本市常住户口或者暂住证;
(二)有公安部门核发的机动车辆驾驶证,并有两年以上驾龄;
(三)经行业职业培训合格取得出租汽车驾驶员从业资格证。
第十七条 出租汽车营运车辆应当符合下列条件:
(一)公安部门审查检验合格;
(二)符合行业规定的车型和车体装饰;
(三)按照行业规定安装质量合格的标志灯、计价器和空车待租标志;
(四)按照行业规定张贴营运证标志、租价标签,喷印经营企业名称和监督电话等;
(五)按照国家规定安装安全防范装置。
第十八条 市出租汽车行业管理机构应当对出租汽车经营者资质、出租汽车驾驶员资格、出租汽车服务设施等进行年度复审。年度复审合格的准予继续营运;年度复审不合格的,限期改正。
第十九条 出租汽车驾驶员因违法被吊销从业资格的,三年内不得从事出租汽车客运服务。
第二十条 经营者变更工商登记项目或者停业、歇业的,自变更或者停业、歇业之日起十日内,持工商、税务部门的证明文件,到市出租汽车行业管理机构办理有关手续。停业、歇业的,应当交回出租汽车道路运输证等证照。
第四章 营运管理
第二十一条 出租汽车经营者应当遵守下列规定:
(一)遵守法律、法规、规章和有关规定;
(二)定期对出租汽车驾驶员进行业务素质、安全营运、规范服务教育;
(三)按照规定标准收费,使用专用票据;
(四)按照规定到质量技术监督部门对计价器进行年度检验;
(五)按照行业规定期限和要求向市出租汽车行业管理机构报送有关报表;
(六)按照规定期限依法缴纳税费;
(七)不得将出租汽车交无从业资格证者营运;
(八)未经市出租汽车行业管理机构同意,不得在出租汽车车体上设置、张贴或者悬挂广告。
第二十二条 出租汽车驾驶员营运服务时应当遵守下列规定:
(一)符合行业规范服务标准,文明礼貌,规范服务;
(二)符合行业车容车貌标准,保持车辆整洁卫生;
(三)遵守交通规则,行驶途中不得有抢道、截头猛拐等危害
交通安全的行为;
(四)选定最佳行驶路线,不得在营运途中故意绕行;
(五)正确使用计价器,严格按照计价器显示金额收费,并按实收金额出具专用票据;
(六)计价器发生故障、失准或者专用票据用完时,不得营运;载客途中计价器发生故障或者失准的,应当立即告诉乘客并与乘客协商,合理解决收费;
(七)提醒乘客不要遗忘携带的物品;发现乘客遗失物品的,应当归还失主,无法归还时,应当及时交给市出租汽车行业管理机构,不得隐匿;
(八)不得拒绝载客;
(九)载客途中不得招徕其他乘客;
(十)遇抢险救灾、重大活动等特殊情况时,应当服从出租汽车行业管理机构的统一调度和指挥。
第二十三条 有下列情形之一的,出租汽车驾驶员可以谢绝或者中断服务:
(一)乘客在禁止停车的路段或者遇红灯停驶时拦车的;
(二)乘客携带易燃易爆危险物品及其他危害公共安全物品的;
(三)乘客携带宠物及其他污损车辆物品的;
(四)醉酒者、精神病患者在无人陪同时乘车的;
(五)乘客有违反交通、治安管理或者其他违法行为的。
第二十四条 乘客应当遵守下列规定:
(一)文明乘车,不乱扔废弃物、不污损车辆;
(二)按计价器显示金额付费,支付乘车途中的过桥、过路及停车等费用;
(三)不携带易燃易爆等危害公共安全和环境卫生的物品上车;
(四)不向驾驶员提出违反道路交通管理、治安管理规定的要求。
第二十五条 有下列情形之一的,乘客有权拒绝支付乘车费用:
(一)无计价器或者有计价器借故不用的;
(二)不向乘客出具出租汽车专用票据的;
(三)由于驾驶员的过错,不能及时将乘客送达目的地的。
第二十六条 市出租汽车行业行政主管部门会同公安、市政管理、规划部门,设置、划定出租汽车停车点、停车场地或者营运站。
在城市繁华地区和主要路段应当设置方便乘客上下的出租汽车停车点。
在航空港、火车站、长途汽车站、体育场馆、旅游景点,大型宾馆、商场、医院等场所,应当设置、划定出租汽车停车场地或者营运站。
已经设置和新建的停车场地,应当划定出租汽车停车位。
营运站具体管理办法由市人民政府制定。
第二十七条 本市出租汽车不得在出租汽车道路运输证划定的营运范围以外驻地营运。
非本市出租汽车不得在本市行政区域驻地营运。
第五章 监督与投诉
第二十八条 市出租汽车行业管理机构应当加强出租汽车的
管理和监督,其工作人员执行公务时,应当身着统一制服,佩戴执 勤标志,出示执法证件。
第二十九条 乘客对出租汽车经营者、驾驶员侵犯其合法权益的行为,可以向市出租汽车行业管理机构投诉。乘客投诉应当
自权益被侵犯之日起10日内提出,投诉时应当提供车辆牌号、出 租汽车专用票据或者其他能够证明其被侵权的证据。
市出租汽车行业管理机构受理乘客投诉后,应当及时调查处理,并在15日内将处理结果答复投诉人。
第三十条 出租汽车经营者、驾驶员有违反本条例的行为或者被投诉的,应当在接到书面通知后,在规定的期限内到市出租汽车行业管理机构接受查询或者处理。
第三十一条 乘客与驾驶员因乘车、收费发生争议的,可以请 求市出租汽车行业管理机构予以处理。乘坐时起到受理时止的车 费以及检测费用由责任者承担。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市出租汽车行业管理机构暂扣非法营运车辆,出具暂扣单,处5000元以上20000元以下罚款:
(一)未取得出租汽车经营权非法营运的;
(二)未办理营运手续擅自营运的;
(三)本市出租汽车超越道路运输证划定的营运范围驻地营运或非本市出租汽车在本市驻地营运的。
第三十三条 有下列行为之一的,由市出租汽车行业管理机构责令改正,可以处500元以上1000元以下罚款;情节严重的,并处吊扣出租汽车道路运输证一个月以上三个月以下或者吊销从业资格证:
(一)未按规定进行年度复审或者年度复审不合格继续营运的;
(二)将车辆交无从业资格证者营运的;
(三)不使用计价器或者计价器发生故障、失准,继续营运的;
(四)拒不出具专用票据或者专用票据用完后,继续营运的;
(五)不按规定标准收费或者在营运途中故意绕行的;
(六)遇抢险救灾等特殊情况,不服从出租汽车行业管理机构统一调度和指挥的。
第三十四条 有下列行为之一的,由市出租汽车行业管理机构责令改正,给予警告,可以并处300元以上500元以下罚款:
(一)擅自在出租汽车车体上张贴、设置广告的;
(二)未按规定张贴营运标志、租价标签、喷印单位名称和监督电话的;
(三)载客途中计价器发生故障或者失准,不立即告诉乘客的;
(四)载客途中招徕乘客的;
(五)无故拒载或者中断服务的。
第三十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市出租汽车行业管理机构责令改正,给予警告,可以并处100元以上300元以下罚款:
(一)营运车辆车容车貌不符合行业标准的;
(二)驾驶员营运服务不符合行业规范服务标准的;
(三)不按规定期限和要求向市出租汽车行业管理机构报送有关报表的。
第三十六条 违反本条例规定,行驶途中有抢道、截头猛拐等
危害交通安全行为的,隐匿乘客遗失的贵重物品拒不交还的,由公安部门依法处理。
第三十七条 市出租汽车行业管理机构执法人员履行公务中,发现出租汽车经营者、驾驶员有违反本条例规定行为的,有权暂扣出租汽车道路运输证、出租汽车驾驶员从业资格证。暂扣证 件应当出具暂扣单。
经营者、驾驶员接受处理后,执法人员应当及时返还暂扣的证照。
第三十八条 拒绝、阻碍市出租汽车行业管理机构工作人员 依照本条例规定执行公务的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 本条例规定的行政处罚依照《中华人民共和国 行政处罚法》规定的程序执行。
作出处罚金额在10000元以上或者吊扣出租汽车道路运输证、吊销从业资格证决定的,当事人有权要求举行听证。
第四十条 当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议、也不起诉、又不履行处罚决定的,市 出租汽车行业管理机构可以申请人民法院强制执行。
第四十一条 市出租汽车行业行政主管部门、管理机构及其工作人员,以权谋私、滥用职权、玩忽职守的,由其所在单位或者监察机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十二条 本条例自2002年12月1日起施行。