关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

贵州省关岭布依族苗族自治县人大常委会


【颁布时间】 2002-3-29
【实施时间】 2002-10-1
【内容分类】 自治条例和单行条例
【标　　题】 关岭布依族苗族自治县古生物化石资源保护条例
第一条 为加强对古生物化石资源的保护和管理，合理开发和利用古生物化石资源，根据《中华人民共和国民族区域自治法》及有关法律法规，结合本县实际，制定本条例。
第二条 本条例所称古生物化石，是指本县境内地质年代形成的幻龙、鱼龙、海龙、楯齿龙、鱼等脊椎动物化石及海百合、菊石、双壳等无脊椎动物化石和植物化石。
第三条 在本县行政区域内保护、管理、开发和利用古生物化石的单位和个人，应当遵守本条例。
第四条 自治县人民政府应当加强对本县行政区域内古生物化石资源的保护和管理。
自治县国土资源行政主管部门负责本县行政区域内古生物化石资源的保护和管理工作。
文化、公安、工商等有关行政主管部门应当按照职责协助做好古生物化石资源的保护和管理工作。
乡、镇人民政府，村民委员会和居民委员会协助做好古生物化石资源的保护和管理工作。
第五条 古生物化石资源属于国家所有，不因其所依附的土地所有权、使用权不同而改变。任何单位和个人都有保护古生物化石资源的义务，并有权检举和控告侵占或者破坏古生物化石资源的行为。
第六条 自治县人民政府应当把古生物化石资源的保护、开发和利用纳入国民经济和社会发展计划；利用古生物化石资源开展科学研究、科普教育和旅游等活动，促进经济社会的发展。
第七条 古生物化石资源保护和管理所需的经费列入自治县财政预算。
鼓励单位和个人投资或者捐资对古生物化石资源进行保护、管理、开发和利用。
第八条 自治县人民政府应当对在保护古生物化石资源工作中作出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。
第九条 自治县人民政府对具有重大科学价值和观赏价值的古生物化石资源分布区划定保护范围、竖立界碑和标志牌等进行重点保护。
在重点保护范围内需要征用农民集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理。
第十条 禁止任何单位和个人非法采掘、收藏、买卖、贩运、转让古生物化石，任何单位和个人在生产和建设活动中，不得损害古生物化石资源。
第十一条 发现古生物化石埋藏点，应当及时向自治县国土资源行政主管部门报告，不得擅自采掘、出售。
第十二条 任何单位和个人勘查和采掘古生物化石资源，应当依法办理许可证。
自治县人民政府可以委托具有资质条件的单位对本县的古生物化石资源进行勘查和采掘。
第十三条 勘查古生物化石必须按照批准的范围进行。
第十四条 采掘古生物化石资源的单位必须按照批准的层位、种属和数量进行。
采掘古生物化石资源应当采取保护措施，严格执行有关操作规程，防止对古生物化石资源的破坏。
第十五条 采掘的古生物化石应当编制清单，经具有资质的单位鉴定，属于国家一级、二级、三级的珍贵古生物化石，应当由自治县国土资源行政主管部门及其委托的单位收购、收藏。未经批准，不得以任何形式转让、进入市场流通或者出境。
第十六条 在本条例施行以前，单位和个人持有的国家一级、二级、三级珍贵古生物化石，应当由自治县国土资源行政主管部门及其委托的单位收购、收藏，禁止出售。
第十七条 属于国家一级、二级、三级以外的古生物化石，经自治县国土资源行政主管部门批准，可以进入自治县人民政府批准的市场销售。未经批准，任何单位或者个人不得经营古生物化石业务。
第十八条 在自治县行政区域内进行科学研究的单位和个人，应当向自治县国土资源行政主管部门提交科研单位和有关科学技术行政主管部门的证件，并提交项目审批文件和研究计划，经批准同意后，方可进行。
第十九条 科学研究单位和人员应当按照批准的项目，在规定区域内进行科学研究。
科学研究完成后，应当向自治县国土资源行政主管部门提交科学研究成果报告副本。
第二十条 科学研究单位和个人因研究确需借用古生物化石的，应当缴纳保证金，科学研究项目完成后，应当交回古生物化石。
第二十一条 禁止任何单位和个人以科学研究名义，擅自收购、贩运和倒卖古生物化石。
第二十二条 违反本条例下列规定的，按以下规定予以处罚：
（一）违反本条例第十条规定，非法采掘、收藏、买卖、贩运、转让古生物化石的，由自治县国土资源行政主管部门会同文化、公安、工商行政部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处5000元以上2万元以下罚款；
（二）违反本条例第十一条规定，由自治县国土资源行政主管部门给予批评教育，情节严重的，处500元以上1000元以下罚款。擅自采掘、出售的，由自治县国土资源行政主管部门会同文化、公安、工商行政部门没收违法所得，并处5000元以上2万元以下罚款；
（三）违反本条例第十三条、第十四条规定的，由自治县国土资源行政主管部门责令停止勘查、采掘，造成损害的，处2000元以上5000元以下罚款；
（四）违反本条例第十六条规定的，由自治县国土资源行政主管部门没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款；
（五）违反本条例第十七条规定的，由自治县国土资源行政主管部门、工商行政部门没收违法所得，并处3000元以上5000元以下罚款；
（六）违反本条例第十九条规定的，由自治县国土资源行政主管部门责令停止研究，情节严重的，处1000元以上3000元以下罚款；
（七）违反本条例第二十条规定，擅自带走或者拒绝交回古生物化石的，由自治县国土资源行政主管部门依法收回，并按古生物化石价值的3至5倍罚款；
（八）违反本条例第二十一条规定的，由自治县国土资源行政主管部门会同文化、公安、工商行政部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处5000元以上2万元以下罚款。
第二十三条 有关行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成古生物化石资源损害的，由有关部门依法处理。
第二十四条 本条例自2002年10月1日起施行。