浅论特殊自首

王春胜


　　特殊自首指被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已在服刑的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，并且该罪行与司法机关已经掌握和判决确定的罪行属于不同种罪行的，应以自首论。
　　一般自首与特殊自首区别的主要特征在于：特殊自首不具备一般自首的投案特征。关于特殊自首是否存在投案特征，理论界存在两种观点，一种观点认为特殊自首具有自动投案问题，另一观点认为在特殊自首情况下，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯已经在案，因而不存在自动投案问题，不具备自动投案这一条件。理论界赞同后一种观点，因为在特殊自首的情况下，自首行为人已经被采取强制措施或正在服刑，已经丧失了人身自由，不可能向司法机关投案。
　　一、特殊自首的主体要件
　　特殊自首的主体，根据《刑法》第67条第2款的规定，必须是被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯。所谓被采取强制措施，是指根据我国刑事诉讼法的规定，被采取拘传、拘留、取保候审、监视居住和逮捕措施的犯罪嫌疑人、被告人。所谓正在服刑的罪犯，是指已经人民法院判决，正在被执行所判刑罚的罪犯。除所规定的三种人以外的犯罪分子，不能成立特殊自首。
　　二、特殊自首的客观要件
　　成立特殊自首，除了主体要件必须符合法律规定以外，还必须符合如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行这一实质性条件。根据《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“根据刑法第六十七条第二款的规定，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属不同种罪行的，以自首论。”可以看出，特殊自首的实质条件存在以下问题：
　　（一）“司法机关”的外延。司法机关一般指公安局、法院、检察院，但特殊自首中的司法机关外延不够明确，并不是被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯向全国任一个司法机关如实供述自己的罪行都构成特殊自首。因此，特殊自首的司法机关外延必须加以限定。笔者认为：特殊自首中的司法机关应限定在被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯所在地的基层公安局、人民法院、人民检察院为宜。
　　（二）“还未掌握”的含义。“还未掌握”是“掌握”的反义词，所谓掌握是指凡侦查机关依据现有的线索和证据足以确定该人就是某案的犯罪嫌疑人时，即为罪行已被掌握，除此之外，全为“还未掌握”。根据这一定义，有学者将“还未掌握”分为三个程度：其一，司法机关尚不知道犯罪发生；其二，司法机关虽然知道犯罪发生，但不知道犯罪人是谁；其三，司法机关已知道犯罪发生，并已有个别线索或证据使司法机关对该人产生怀疑，但还不足以据此将其确定为该罪行的犯罪嫌疑人。
　　（三）“其他罪行”的理解。上述司法解释将特殊自首中的“其他罪行”限定为“与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属不同种罪行”。由此可见，司法实践中，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯只能供述被司法机关已掌握或判决确定的罪行的异种罪行。司法解释作出如此规定，大概是与刑法中的数罪并罚规定相协调。但在理论界，如何理解“其他罪行”存在三种观点：第一种观点认为，本人其他罪行是指犯罪分子本人的除司法机关掌握以外的不是同一性质的犯罪；第二种观点认为，在审判过程中，特殊自首的本人其他罪行是指司法机关还未掌握的异种罪行；在服刑过程中，特殊自首的本人其他罪行既包括异种罪行，也包括同种罪行。第三种观点认为，其他罪行，既包括与被指控的犯罪性质不同的异种罪行，也包括与被指控的犯罪性质相同的同种罪行。笔者赞同第三种观点，因为，“其他罪行”的定语是“还未掌握”，既然“还未掌握”，司法机关并不了解是“同种罪行”还是“异种罪行”，如果犯罪分子供述了司法机关“还未掌握”的“同种罪行”，反而加重其处罚，明显与自首从宽制度基本精神矛盾。
　　因此，只要符合特殊自首的主体要件和客观要件，无论犯罪分子如实供述的罪行与司法机关已掌握的或判决确定的罪行属同种还是异种，只要其可以单独构成犯罪，均应认定为特殊自首。
　　三、特殊自首与坦白的区别
　　在司法实践中，特殊自首与坦白通常难以辨别，而司法理论认为区别的要点：是否不同种罪行。如果上述在案在押人员，主动交代司法机关尚未掌握的并且与被审查处理的犯罪属于不同种罪行的，以自首论。反之，属于同种罪行的，是坦白。
　　例如：甲因为盗窃罪犯罪嫌疑被刑事拘留，如果甲供述过还有其它盗窃罪，尽管属于司法机关未掌握的，只能认为是坦白。如果甲主动供述过盗窃罪以外的罪行，如抢劫罪、故意杀人罪、强奸罪等（只要不是涉嫌被采取强制措施的罪名），以自首论。例：甲因为强奸罪被判处有期徒刑10年，在服刑期间，又主动交代其曾经还犯有抢劫罪，对此，在审判其抢劫罪时应当以自首论。如果主动交代的是另一起强奸罪，则不属于自首，只能认为是坦白，这是司法实践中的主流观点，在因为治安违法行为被行政拘留期间，主动交代“犯罪”事实的，应当认定为自首。例：甲因为盗窃少量财物被行政拘留10日，期间甲主动交代一起曾盗窃数额较大财物构成盗窃罪的罪行，在处罚该盗窃罪行时应认定成立自首。尽管偷窃行为与交代的盗窃罪行在“偷窃”上相同，但犯罪与一般违法属于不同性质的行为，应当按照主动交代不同种罪对待。在这种情况下，区别坦白、自首有何实际意义呢？有两点：（1）自首是法定量刑情节，坦白是酌定的，尽管《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《自首解释》）第4条规定：“被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已定判的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属同种罪行的，可以酌情从轻处罚，如实供述的同种罪行较重的，一般应当从轻处罚。”但是毕竟不是法定的，还是应理解应酌定情节。（2）如果同时具有重大立功表现的情况下，如果是自首，那么自首又有重大立功表现的，应当减轻或者免除处罚，如果是坦白，则不能适用此项规定，宽大的力度明显降低。
　　四、数罪的自首
　　行为人犯有数个不同种罪行，但是只如实供述其中的部分罪行的，通常只认定其对如实供述部分的罪行成立自首，运用自首处理原则从宽判罚。对于尚未如实供述的罪行，不适用自首宽大原则宽大判罚，例如，甲犯有盗窃罪、抢劫罪、强奸罪，甲在强奸罪案发后自动投案，如实供述自己的强奸罪行，但是仍然隐瞒着盗窃和抢劫罪行，没有供述，后来公安机关侦查发现或者他人举报发现甲另两项罪行。对此案，一方面应当承认甲就强奸罪行成立自首，另一方面，不认为甲就盗窃、抢劫罪行成立自首。在处罚时，对强奸罪适用自首宽大的情节，予以从轻或减轻处罚，而对甲的盗窃、抢劫罪行，不适用自首情节宽大处理。简言之，自首是“对事不对人”，即行为人何罪（事）符合自首条件，按自首宽大处理，何罪（事）不符合自首条件，不适用自首。
　　五、 特殊情况下自首的认定
　　根据刑法第六十七条第一款规定，犯罪以后自动投案并如实供述自己罪行的是自首。自首必须满足两个条件：自动投案和如实供述自己的罪行。对于“自动投案”和“如实供述自己罪行”的内涵，最高人民法院在《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中分别予以明确规定。但该司法解释对于以下两类案件是否存在自首没有规定：单位犯罪案件、以非司法机关前置介入为侦破案件必经程序的案件。笔者以为，这两类案件中均存在自首情形。
　　（一）单位犯罪案件自首的认定。按单位犯罪之特征，单位集体意志、直接负责的单位主管人员或单位实际负责人的意志代表单位意志，其行为也代表单位行为，因此，如果由单位集体决定或者由直接负责的单位主管人员、单位实际负责人决定自首，并由直接负责的单位主管人员、单位实际负责人自动投案并如实供述单位罪行的，应当认定单位自首。对于单位自首，目前只有最高人民法院、最高人民检察院、海关总署于2002年7月8日联合印发的最高人民法院、最高人民检察院、海关总署《关于办理走私刑事案件适用法律若干问题的意见》涉及到。该意见第21条“关于单位走私犯罪案件自首的认定问题”指出，“在办理单位走私犯罪案件中，对单位集体决定自首的，或者单位直接负责的主管人员自首的，应当认定单位自首。认定单位自首后，如实交代主要犯罪事实的单位负责的其他主管人员和其他直接责任人员，可视为自首，但对拒不交代主要犯罪事实或逃避法律追究的人员，不以自首论。”该司法解释对于单位走私犯罪案件中单位自首予以确认，意义十分重大。笔者认为，在目前尚无关于一般单位犯罪自首的司法解释的情况下，具体认定单位自首可参照该意见执行。
　　（二）以非司法机关前置介入为侦破案件必经程序的案件，如税务机关对于税案的前置审查，纪委对部分职务犯罪的前置调查。对于此类案件中是否存在自首，司法实务中存在两种对立观点，一种观点认为此类非司法机关前置审查程序中不存在自首；一种观点认为应分情况区别对待，对于实质上符合自首条件的，应当认定为自首。笔者赞同第二种观点。理由是，根据《解释》规定：“犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉，或者虽被发觉，但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时，主动、直接向公安机关、人民检察院或者人民法院投案”后，“如实交代自己的主要犯罪事实”的是自首。根据举重明轻的法律解释原则，嫌疑人在上述情形下向前置介入的调查机关投案并如实供述主要犯罪事实的行为，也应认定为自首，否则，对于行为人而言是明显不公平的。认定自首的情况主要有以下几种：
　　1、主管行政机关、部门例行检查、抽查过程中，被调查者主动交代出来的犯罪事实。具体可以分为三种情形：一种是该主管机关在例行检查、抽查中并没有发现犯罪事实，被调查者担心被发现而主动交代；另一种是该主管机关在检查中已经发现部分犯罪事实，但尚未盘问被调查者，被调查者便主动做了交代；第三种是由于被调查者认识上的错误，认为其行为不属于犯罪，而在一般性谈话中实际上交代了犯罪事实，并且此后也对该事实供认不讳。即使其辩解该行为不是犯罪，不影响其自首的成立——因为自首并不要求行为人同时有违法性认识。
　　2、主管部门接到举报后有针对性地对被调查者进行调查盘问时，被调查者主动交代与主管部门已掌握犯罪事实性质不同的其他犯罪事实，对于被调查者交代的其他犯罪事实部分，应当作为自首处理。
　　3、纪委调查的案件，一般是通过群众举报获取线索，即纪委在展开调查之前对被调查者违法犯罪的情况已经有所了解掌握，即便如此，此类案件同样也存在被调查者自首的情况。主要包括两种情形：一种是被调查者主动交代纪委掌握了解的犯罪事实以外且不属于同种犯罪的犯罪事实；另一种是行为人系在没有被怀疑的情况下，仅作为对其他人调查的证人对其进行取证时，因心虚而主动向纪委交代其犯罪事实。


北安市人民法院　王春胜
湖南省人民政府


湖南省城市房地产开发经营管理办法

　　　　　　　　　　 湖南省人民政府令
　　　　　　　　　　　　　　　　　第207号
　　《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长 周伯华
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2006年4月12日

　　第一章 总则


　　第一条
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。


　　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。



　　第三条
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。


　　第四条
县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门（以下简称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。



　　县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门，按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。



　　第五条
房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为，依法维护其合法权益，加强对房地产市场的规范化管理，建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况，引导房地产业的健康有序发展。
　　


　　第二章 房地产开发企业


　　第六条 从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。 　　


　　房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的，原核发机关可以批准延长，但延长期不得超过2年。



　　资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。


　　第七条
设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质，其资质条件是：（一）取得一、二、三级资质，注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元；具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人，其中，具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人，持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。（二）取得四级资质和暂定资质，注册资本不得少于400万元；其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格，专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。（三）国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
　　


　　第八条
房地产开发企业资质的核定权限为：（一）一级资质，由省人民政府房地产开发主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门核定。（二）二、三、四级资质和暂定资质，由省人民政府房地产开发主管部门核定；其中，三、四级资质和暂定资质，可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定，报省人民政府房地产开发主管部门备案。
　　


　　第九条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。　　　　


　　工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。 　　


　　第十条
房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）法律、法规规定的其他资料。
　


　　第十一条
具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门，自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内，做出审查决定。符合条件的，核发《暂定资质证书》；不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
　　


　　第十二条
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内，按照房地产开发企业的资质核定权限，向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级，并提供以下材料：（一）要求核定资质等级的申请书；（二）企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明；（三）符合本办法第七条规定条件的相关证明材料；（四）执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书；（五）已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。



　　第十三条
房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持本办法第十条规定的资料，向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续；资质核定机关应当在5日内办理完毕。
　　


　　房地产开发企业破产、歇业的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
　　


　　第三章 房地产开发 　　 　　


　　第十四条
确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。
　　


　　房地产开发年度计划，由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。 　　


　　第十五条 房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。


　　县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置方案；（六）房地产开发企业的资质和诚信情况。
　　


　　第十六条
房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定，建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
　　


　　第十七条
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
　　


　　第十八条
房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合下列规定：（一）四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；（二）三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；（三）二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；（四）一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
　　


　　第十九条
建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
　　


　　第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。 　　


　　第二十一条
房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　　　


　　房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。
　　


　　第二十二条
房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，按季度送房地产开发主管部门备案。
　　


　　第四章 房地产经营　　


　　第二十三条
房地产开发项目的转让，应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
　　


　　第二十四条
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（二）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；（三）已确定工程施工进度和竣工交付日期。
　　


　　第二十五条
房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时，应当提交下列资料：（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；（二）营业执照和资质证书复印件；（三）工程施工合同复印件；（四）预售商品房分层平面图；（五）符合本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的证明材料；（六）商品房预售方案。
　　


　　第二十六条
房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。
　　


　　未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。 　　


　　第二十七条
房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。　　



　　第二十八条 房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。
　　


　　第二十九条
房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。
　　


　　第三十条
房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定，承担保修和赔偿责任。



　　第三十一条
房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
　　


　　其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。 　　　


　　第三十二条
房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 　　


　　第三十三条
房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。 　　 　　


　　第五章 法律责任　　


　　第三十四条
违反本办法第六条第一款规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，依照国家规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
　　


　　第三十五条
违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正，给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：



　　（一）违反第六条第三款规定，出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；（二）违反第十三条规定，不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；（三）违反第十九条规定，未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。　　　　



　　第三十六条
房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。
　　


　　第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。 　　


　　第三十八条
房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员，在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　



　　第六章 附则


　　第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。


第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。