活跃市场也需依法行事/秦珏

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 01:00:16   浏览:9050   来源:法律资料网
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活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来,由于房地产市场的疲软,使得市场竞争日益激烈,各商家绞尽脑汁频频使出新招,以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎,在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段,使买卖双方各得其所,利益共享,实际上有利于外销商品房的流通,有利于房地产市场的健康发展。
然而,无论这些营销手段如何出色,操作过程中必须要恪守规范,这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付,并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后,采取先出租给承租人使用,而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件,即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件,房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人;承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人,但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请,取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房已预售,且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣,但商家与买家对新的经营方式要加强了解,才能保证自身的利益不受损失。



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武汉天天同净饮品有限公司诉湖北省卫生厅行政越权案

韩怀忠


  2004年,国务院决定对食品安全实行“分段监管”后,有人对卫生行政部门还能否开展食品卫生抽检产生疑虑,尤其是对卫生行政部门在食品生产加工环节、流通环节进行抽检提出质疑,认为其超越了职权。如何看待这个问题,如何完成卫生部和省级卫生行政部门每年下达的包括食品在内的健康相关产品抽检计划,是卫生行政部门每一个从事食品卫生监管的人员必须思考的问题。本文介绍的武汉天天同净饮品有限公司诉湖北省卫生厅行政越权案,法院最终认定卫生行政部门在食品生产环节进行产品抽检是法律赋予其的法定职责,这对于我们从法律上提高认识,正确开展食品卫生抽检有启迪和借鉴作用。

[案情简介] 

  武汉天天同净饮品有限公司(以下简称天天同净公司)是一家专业从事桶装饮用水生产经营的香港独资企业,公司地处武汉市东西湖区,有下属武昌水厂和古田水厂两个分支机构。

  2005年6月17日上午9时许,湖北省卫生厅卫生监督局(以下简称省卫生厅)工作人员按照国家公共卫生重点监督检查计划,对天天同净公司所属分支机构武昌水厂桶装饮用水生产现场进行随机抽样检查,抽取批号为20050616的桶装18.9升饮用净水样品2件,样品标签主要内容为:地址武汉市东西湖区将军花园伊甸园内,武汉天天同净饮品有限公司出品。样品包装完好,该厂工作人员对样品进行了现场确认。当天,省卫生厅将样品交湖北省疾病预防控制检验中心(以下简称省疾控中心)检验。7月5日,省疾控中心出具检测报告,检验结果为:菌落总数91,大肠菌群

公安部关于修改《机动车驾驶证申领和使用规定》的决定

公安部


中华人民共和国公安部令

第 111 号

   《公安部关于修改<机动车驾驶证申领和使用规定>的决定》已经2009年11月21日公安部部长办公会议通过,现予发布,自2010年4月1日起施行。


公安部部长
孟建柱

二○○九年十二月七日





公安部关于修改《机动车驾驶证申领和使用规定》的决定



 

  为进一步方便残疾人驾驶汽车出行,完善机动车驾驶证管理制度,公安部决定对《机动车驾驶证申领和使用规定》作如下修改:
  一、在第八条中的三轮汽车后增加“残疾人专用小型自动挡载客汽车”。
  二、将第十一条第一项第1目修改为:“申请小型汽车、小型自动挡汽车、残疾人专用小型自动挡载客汽车、轻便摩托车准驾车型的,在18周岁以上,70周岁以下。”
  将第二项第4目修改为:“听力:两耳分别距音叉50厘米能辨别声源方向。有听力障碍但佩戴助听设备能够达到以上条件的,可以申请小型汽车、小型自动挡汽车准驾车型的机动车驾驶证。”第5目修改为:“上肢:双手拇指健全,每只手其他手指必须有三指健全,肢体和手指运动功能正常。但手指末节残缺或者右手拇指缺失的,可以申请小型汽车、小型自动挡汽车准驾车型的机动车驾驶证。”第6目修改为:“下肢:双下肢健全且运动功能正常,不等长度不得大于5厘米。但左下肢缺失或者丧失运动功能的,可以申请小型自动挡汽车准驾车型的机动车驾驶证。右下肢、双下肢缺失或者丧失运动功能但能够自主坐立的,可以申请残疾人专用小型自动挡载客汽车准驾车型的机动车驾驶证。”
  三、将第十三条修改为:“初次申领机动车驾驶证的,可以申请准驾车型为城市公交车、大型货车、小型汽车、小型自动挡汽车、低速载货汽车、三轮汽车、残疾人专用小型自动挡载客汽车、普通三轮摩托车、普通二轮摩托车、轻便摩托车、轮式自行机械车、无轨电车、有轨电车的机动车驾驶证。
  在暂住地初次申领机动车驾驶证的,可以申请准驾车型为小型汽车、小型自动挡汽车、低速载货汽车、三轮汽车、残疾人专用小型自动挡载客汽车、普通三轮摩托车、普通二轮摩托车、轻便摩托车的机动车驾驶证。”
  四、将第十四条第二款修改为:“在暂住地可以申请增加的准驾车型为小型汽车、小型自动挡汽车、低速载货汽车、三轮汽车、普通三轮摩托车、普通二轮摩托车、轻便摩托车。”
  五、将第十八条第二项修改为:“县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。属于申请驾驶残疾人专用小型自动挡载客汽车的,应当提交经省级卫生主管部门指定的专门医疗机构出具的有关身体条件的证明。”
  六、将第二十六条第一项修改为:“报考小型汽车、小型自动挡汽车、低速载货汽车、三轮汽车、残疾人专用小型自动挡载客汽车、轮式自行机械车、无轨电车、有轨电车准驾车型的,在取得驾驶技能准考证明满十日后预约考试。”
  七、将第二十七条第一项修改为:“报考低速载货汽车、三轮汽车、轮式自行机械车、无轨电车、有轨电车准驾车型的,在取得驾驶技能准考证明满二十日后预约考试。”
  将第二项修改为:“报考小型汽车、小型自动挡汽车、残疾人专用小型自动挡载客汽车准驾车型的,在取得驾驶技能准考证明满三十日后预约考试。”
  八、将第三十五条第三项修改为:“县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。属于申请驾驶残疾人专用小型自动挡载客汽车的,应当提交经省级卫生主管部门指定的专门医疗机构出具的有关身体条件的证明。”
  九、在第三十八条后增加一条,作为第三十九条:“机动车驾驶人身体条件发生变化,不符合所持机动车驾驶证准驾车型的条件,但符合准予驾驶的其他准驾车型条件的,应当在三十日内到机动车驾驶证核发地车辆管理所申请降低准驾车型。申请时应当填写《机动车驾驶证申请表》,并提交机动车驾驶人的身份证明、机动车驾驶证、县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。
  机动车驾驶人身体条件发生变化,不符合第十一条第二项规定或者具有第十二条规定情形之一,不适合驾驶机动车的,应当在三十日内到机动车驾驶证核发地车辆管理所申请注销。申请时应当填写《机动车驾驶证申请表》,并提交机动车驾驶人的身份证明和机动车驾驶证。
  机动车驾驶人身体条件不适合驾驶机动车的,不得驾驶机动车。”
  十、将第三十九条改为第四十条,并修改为:“车辆管理所对符合第三十五条至第三十八条、第三十九条第一款规定的,应当在三日内换发机动车驾驶证。对符合第三十九条第二款规定的,应当在三日内注销机动车驾驶证。其中,对符合第三十六条至第三十九条规定的,还应当收回原机动车驾驶证。”
  十一、将第四十条改为第四十一条,并增加三款,作为第三款、第四款、第五款:
  “机动车驾驶人补领机动车驾驶证后,原机动车驾驶证作废,不得继续使用。
  机动车驾驶证被依法扣押、扣留或者暂扣期间,机动车驾驶人不得申请补发。
  机动车驾驶人违反本条第三款规定继续使用原机动车驾驶证的,由公安机关交通管理部门处二十元以上二百元以下罚款,并收回原机动车驾驶证。机动车驾驶人违反本条第四款规定,采用隐瞒、欺骗手段补领机动车驾驶证的,由公安机关交通管理部门处二百元以上五百元以下罚款,并收回补领的机动车驾驶证。”
  十二、将第四十一条改为第五十一条,并修改为:“机动车驾驶人可以委托代理人代理机动车驾驶证的换证、补证、提交身体条件证明、延期办理和注销业务。代理人申请机动车驾驶证业务时,应当提交代理人的身份证明和机动车驾驶人与代理人共同签字的《机动车驾驶证申请表》或者身体条件证明。”
  十三、将第四十二条第一款第六项修改为:“年龄在60周岁以上,在一个记分周期结束后一年内未提交身体条件证明的;或者持有大型客车、牵引车、城市公交车、中型客车、大型货车、无轨电车、有轨电车准驾车型,在两个记分周期结束后一年内未提交身体条件证明的;或者持有残疾人专用小型自动挡载客汽车准驾车型,在三个记分周期结束后一年内未提交身体条件证明的。”
  在第四十二条中增加一款,作为第三款:“因第五项、第六项情形之一被注销机动车驾驶证未超过两年的,机动车驾驶人考试科目一合格后,可以恢复驾驶资格。”
  十四、在第四十七条后增加一条,作为第四十八条:“车辆管理所换发机动车驾驶证时,应当对机动车驾驶证进行审验。机动车驾驶人有下列情形之一的,不予换发机动车驾驶证:(一)道路交通安全违法行为未处理完毕的;(二)身体条件不符合驾驶许可条件的;(三)在一个记分周期内记分达到12分未接受道路交通安全法律、法规和相关知识教育、考试的。”
  十五、将第四十八条改为第四十九条,并修改为:“年龄在60周岁以上的机动车驾驶人,应当每年进行一次身体检查,在记分周期结束后十五日内,提交县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。
  持有准驾车型为大型客车、牵引车、城市公交车、中型客车、大型货车、无轨电车、有轨电车的机动车驾驶人,应当每两年进行一次身体检查,在记分周期结束后十五日内,提交县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。
  持有准驾车型为残疾人专用小型自动挡载客汽车的机动车驾驶人,应当每三年进行一次身体检查,在记分周期结束后十五日内,提交经省级卫生主管部门指定的专门医疗机构出具的有关身体条件的证明。”
  十六、在第四十八条后增加两条,作为第五十条和第五十二条。
  1、“第五十条 机动车驾驶人因服兵役、出国(境)等原因,无法在规定时间内办理驾驶证期满换证、提交身体条件证明的,可以向机动车驾驶证核发地车辆管理所申请延期办理。申请时应当填写《机动车驾驶证申请表》,并提交机动车驾驶人的身份证明、机动车驾驶证和延期事由证明。
  延期期限最长不超过三年。延期期间机动车驾驶人不得驾驶机动车。”
  2、“第五十二条 持有准驾车型为残疾人专用小型自动挡载客汽车的机动车驾驶人驾驶机动车时,应当按规定在车身设置残疾人机动车专用标志(附件7)。
  有听力障碍的机动车驾驶人驾驶机动车时,应当佩戴助听设备。”
  十七、将第五十二条改为第五十六条,并修改为:“本规定下列用语的含义:
  (一)身份证明是指:
  1、居民的身份证明,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》。在暂住地居住的内地居民的身份证明,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》,以及公安机关核发的居住、暂住证明;
  2、现役军人(含武警)的身份证明,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》。在未办理《居民身份证》前,是军队有关部门核发的《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《离休证》、《退休证》等有效军人身份证件,以及其所在的团级以上单位出具的本人住所证明;
  3、香港、澳门特别行政区居民的身份证明,是其入境时所持有的《港澳居民来往内地通行证》或者《港澳同胞回乡证》、香港、澳门特别行政区《居民身份证》和公安机关核发的居住、暂住证明;
  4、台湾地区居民的身份证明,是其所持有的有效期三个月以上的公安机关核发的《台湾居民来往大陆通行证》或者外交部核发的《中华人民共和国旅行证》和公安机关核发的居住、暂住证明;
  5、华侨的身份证明,是《中华人民共和国护照》和公安机关核发的居住、暂住证明;
  6、外国人的身份证明,是其入境时所持有的护照或者其他旅行证件、居(停)留期为三个月以上的有效签证或者居留许可,以及公安机关出具的住宿登记证明;
  7、外国驻华使馆、领馆人员、国际组织驻华代表机构人员的身份证明,是外交部核发的有效身份证件。
  (二)住址是指:
  1、居民的住址,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》记载的住址;
  2、现役军人(含武警)的住址,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》记载的住址。在未办理《居民身份证》前,是其所在的团级以上单位出具的本人住所证明记载的住址;
  3、境外人员的住址,是公安机关核发的居住、暂住或者住宿登记证明记载的地址;
  4、外国驻华使馆、领馆人员及国际组织驻华代表机构人员的住址,是外交部核发的有效身份证件记载的地址。”
  十八、在附件1第九栏“三轮汽车”后增加一栏,作为第十栏:“准驾车型为残疾人专用小型自动挡载客汽车,代号为C5,准驾的车辆为残疾人专用小型、微型自动挡载客汽车,只允许右下肢或者双下肢残疾人驾驶。”
  十九、在附件2中的小型自动挡汽车后增加“残疾人专用小型自动挡载客汽车”。
  二十、对附件3《道路交通安全违法行为记分分值》进行修改。
  二十一、在附件4第一条中增加一项,作为第十项:“残疾人专用小型自动挡载客汽车:加装符合相关标准的肢体残疾人驾驶汽车的操纵辅助装置,且车长不小于4米的小型自动挡载客汽车。其中,申请人为右下肢残疾的,考试车应当加装制动和加速迁延控制手柄或者制动和加速迁延控制踏板;申请人为双下肢残疾的,考试车应当加装方向盘控制辅助手柄、制动和加速迁延控制手柄、转向信号迁延开关,或者驻车制动辅助手柄。”
  在附件4第二条中的小型自动挡汽车后增加“残疾人专用小型自动挡载客汽车”。
  二十二、在附件5中的小型自动挡汽车后增加“残疾人专用小型自动挡载客汽车”。
  二十三、增加一个附件,作为附件7:“残疾人机动车专用标志(图)。”
  二十四、本决定自2010年4月1日起施行。
  《机动车驾驶证申领和使用规定》根据本决定作相应修改,重新公布。