开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理
徐景山
近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。
吉林省省直国有企业外派监事会管理办法(试行)
吉林省人民政府
吉林省省直国有企业外派监事会管理办法(试行)
吉林省人民政府令
第133号
《吉林省省直国有企业外派监事会管理办法(试行)》已经2001年11月12日省政府第50次常务会议通过，现予公布，自2002年1月1日起施行。
省长洪虎
2001年12月29日
吉林省省直国有企业外派监事会管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了加强和健全国有企业监督机制，规范省直国有企业外派监事会行为，促使其依法履行职责，参照国务院《国有企业监事会暂行条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 省直国有企业外派监事会的管理，适用本办法。
第三条 本办法所称省直国有企业(以下简称国有企业)，是指尚未进行规范公司制改制的省直大型国有企业和省政府认定的省直大型国有独资公司。
第四条 省直国有企业监事会(以下简称监事会)由省政府派出，代表省政府对国有企业的国有资产保值增值状况实施监督。监事会对省政府负责并通过省直国有企业监事会管理机构(以下简称监事会管理机构)向省政府报告工作。
第五条 派驻监事会的国有企业名单，由监事会管理机构提出，报省政府决定。
第六条 监事会与国有企业是监督与被监督的关系。监事会不参与、不干预国有企业的经营决策和经营管理活动。
第七条 监事会管理机构负责监事会的日常管理工作，协调监事会与省政府有关部门和有关地方的工作联系，负责对监事会成员的考核、奖惩，并会同有关部门按规定办理监事任免、调动事宜，承办省政府交办的有关事项。
第二章 监事会的职责
第八条 监事会的监督以财务监督为主，根据国家法律、法规、国家和省财政部门的有关规定，对国有企业的财务活动、企业负责人的经营管理行为进行监督，确保国有资产及其权益不受侵犯。
第九条 监事会履行下列职责：
(一)检查国有企业贯彻执行有关法律、法规和规章的情况；
(二)检查国有企业的财务情况，查阅国有企业的财务会计资料以及与国有企业经营管理活动有关的其他资料，验证国有企业财务会计报告的真实性、合法性；
(三)检查国有企业的经营效益、利润分配、经营者年薪、国有股权变动、国有股权益保障、国有资产保值增值等情况；
(四)检查国有企业负责人的经营行为，对其经营管理业绩进行评价，并提出奖惩、任免建议。
第三章 监事会的组成
第十条 监事会由监事会主席1人，监事若干人组成。监事会成员不少于3人。
监事分为专职监事和兼职监事：从有关部门或单位选任的监事为专职监事；监事会中有关部门、单位派出代表和国有企业职工代表担任的监事为兼职监事；兼职监事不受职务、身份限制。
监事会可以聘请必要的工作人员。
第十一条 监事会主席人选按照规定程序确定，由省政府任命。监事会主席由副厅级国家工作人员担任，为专职，年龄一般在60周岁以下。监事会专职监事由监事会管理机构任命，由处级、科级国家工作人员或者由有关专家和专业人员担任，年龄一般在55周岁以下。
监事会中的国有企业职工代表由国有企业职工代表大会民主选举产生，报监事会管理机构批准。
国有企业负责人、国有企业财务部门负责人不得担任监事会中的职工代表。
第十二条 监事会成员每届任期3年，监事会主席和专职监事、派出监事不得在同一国有企业连任。
监事会主席和专职监事、派出监事可以担任1至3家国有企业监事会的相应职务。
第十三条 监事会主席应当具有较高的政策水平，坚持原则，廉洁自律，熟悉经济工作。
监事会主席履行下列职责：
(一)召集、主持监事会会议；
(二)负责监事会的日常工作；
(三)审定、签署监事会的报告和其他重要文件；
(四)应当由监事会主席履行的其他职责。
第十四条 监事应当具备下列条件：
(一)熟悉并能够贯彻执行有关法律、法规和规章；
(二)具有财务、会计、审计或者宏观经济等方面的专业知识，比较熟悉企业经营管理工作；
(三)坚持原则，廉洁自律，忠于职守；
(四)具有较强的综合分析、判断和文字撰写能力，并具备独立工作能力。
第十五条 监事会主席和专职监事、派出监事实行回避原则，不得在其曾经管辖的行业、曾经工作过的企业或者其近亲属担任高级管理职务的企业的监事会中任职。
第十六条 监事会成员由监事会管理机构负责组织培训，经培训考核符合国家规定的条件后，方可上岗。
第四章 监事会的监督检查
第十七条 监事会一般每年对国有企业定期进行检查1至2次，并可以根据实际需要，不定期地对国有企业进行专项检查。
第十八条 监事会对国有企业进行监督检查，可以采取下列方式：
(一)听取国有企业负责人有关财务、资产状况和经营管理情况的汇报，可以在国有企业召开与监督检查事项有关的会议；
(二)查阅国有企业的财务报告、会计凭证、会计账簿等财务会计资料以及与经营管理活动有关的其他资料；
(三)核查国有企业的财务、资产状况，向职工了解情况、听取意见，必要时可要求国有企业负责人作出说明；
(四)向财政、工商、税务、审计、海关和银行等有关部门调查了解国有企业的财务状况和经营管理情况。
监事会主席根据监督检查的需要，列席或者委派监事会其他成员列席国有企业有关会议。
第十九条 监督检查的内容涉及到国有企业分支单位的，监事会有权到其分支单位进行监督检查。
第二十条 监事会每次对国有企业进行检查结束后，应当及时作出检查报告。
检查报告内容应包括：国有企业财务以及经营管理情况评价，国有企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任免建议，企业存在问题的处理建议，省政府要求报告的或者监事会认为需要报告的其他事项。
监事会以及监事会成员不得向国有企业透露前款所列检查报告内容。
第二十一条 检查报告须经监事会成员讨论，由监事会主席签署，经监事会管理机构报省政府。
监事对检查报告有原则性的不同意见的，应当在检查报告中说明。
第二十二条 国有企业应定期、据实向监事会报送财务会计报告，不得拒绝、隐匿、伪报。
第二十三条 监事会根据对国有企业实施监督检查的需要，必要时，经监事会管理机构同意，可以聘请注册会计师事务所对国有企业进行审计。
监事会根据对国有企业进行监督检查的情况，可以建议省政府责成审计机关对国有企业进行审计。
第二十四条 监事会在监督检查中发现国有企业经营行为危及国有资产安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及监事会认为应当报告的其他紧急情况，应当及时向监事会管理机构提出专项报告，也可以直接向省政府报告。
第五章 法律责任
第二十五条 监事会成员有下列行为之一的，依法给予行政处分或者纪律处分，直至撤销监事职务；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)对国有企业的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
(二)与国有企业串通编造虚假检查报告的；
(三)接受国有企业馈赠，参加国有企业安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，在国有企业中为自己、亲友或者其他人谋取私利的；
(四)监事会主席和专职监事、派出监事接受企业的报酬、福利待遇并在国有企业报销费用的；
(五)泄露检查报告内容和国有企业商业秘密的。
第二十六条 国有企业有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予纪律处分，直至撤销职务；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)拒绝、阻碍监事会依法履行职责的；
(二)拒绝、无故拖延向监事会提供财务状况和经营管理情况等有关资料的；
(三)隐慝、篡改、伪报重要情况和有关资料的；
(四)有阻碍监事会监督检查的其他行为的。
第六章 附则
第二十七条 市(州)直属国有企业，由市(州)人民政府参照本办法的规定，决定派出监事会。
第二十八条 本办法由监事会管理机构负责解释。
第二十九条 本办法自2002年1月1日起施行。