中国证券监督管理委员会


关于发布《期货公司金融期货结算业务试行办法》的通知

证监发[2007]54号

　　
各期货公司：
　　根据《期货交易管理条例》的规定，我会制定了《期货公司金融期货结算业务试行办法》，现予发布，请遵照执行。
　 中国证券监督管理委员会
　　 二○○七年四月十九日
　　

期货公司金融期货结算业务试行办法
　　
　　第一章 总则
　　
　　第一条 为了规范期货公司金融期货结算业务，维护期货市场秩序，防范风险，根据《期货交易管理条例》，制定本办法。
　　第二条 本办法所称期货公司金融期货结算业务，是指期货公司作为实行会员分级结算制度的金融期货交易所（以下简称期货交易所）的结算会员，依据本办法规定从事的结算业务活动。
　　第三条 期货公司从事金融期货结算业务，应当经中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）批准，取得金融期货结算业务资格。
　　第四条 期货公司从事金融期货结算业务，应当遵守本办法。
　　第五条 中国证监会及其派出机构依法对期货公司从事金融期货结算业务实行监督管理。
　　 中国期货业协会和期货交易所依法对期货公司的金融期货结算业务实行自律管理。
　　
　　第二章 资格的取得与终止
　　
　　第六条 期货公司金融期货结算业务资格分为交易结算业务资格和全面结算业务资格。
　　第七条 期货公司申请金融期货结算业务资格，应当具备下列基本条件：
　　(一) 取得金融期货经纪业务资格；
　　(二) 具有从事金融期货结算业务的详细计划，包括部门设置、人员配置、岗位责任、金融期货结算业务管理制度和风险管理制度等；
　　(三) 结算和风险管理部门或者岗位负责人具有担任期货公司交易、结算或者风险管理部门或者岗位负责人2年以上经历；
　　(四) 具有满足金融期货结算业务需要的期货从业人员；
　　(五) 高级管理人员近2年内未受过刑事处罚，未因违法违规经营受过行政处罚，无不良信用记录，且不存在因涉嫌违法违规经营正在被有权机关调查的情形；
　　(六) 不存在被中国证监会及其派出机构采取《期货交易管理条例》第五十九条第二款、第六十条规定的监管措施的情形；
　　(七) 不存在因涉嫌违法违规经营正在被行政、司法机关立案调查的情形；
　　(八) 近3年内未因违法违规经营受过刑事处罚或者行政处罚。但期货公司控股股东或者实际控制人变更，高级管理人员变更比例超过50％，对出现上述情形负有责任的高级管理人员和业务负责人已不在公司任职，且已整改完成并经期货公司住所地的中国证监会派出机构验收合格的，可不受此限制；
　　(九) 近3年内未出现严重的期货交易、结算风险事件。但期货公司控股股东或者实际控制人变更，高级管理人员变更比例超过50％，对出现上述情形负有责任的高级管理人员和业务负责人已不在公司任职，且已整改完成并经期货公司住所地的中国证监会派出机构验收合格的，可不受此限制；
　　(十) 控股股东和实际控制人持续经营2个以上完整的会计年度；控股股东或者实际控制人为金融机构，在最近2年成立或者重组的，应当自成立或者重组完成之日起持续经营；
　　(十一) 控股股东和实际控制人近2年内未受过刑事处罚，未因违法违规经营受过行政处罚，且不存在因涉嫌违法违规经营正在被有权机关立案调查的情形。
　　第八条 期货公司申请金融期货交易结算业务资格，除应当具备本办法第七条规定的基本条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）董事长、总经理和副总经理中，至少2人的期货或者证券从业时间在5年以上，其中至少1人的期货从业时间在5年以上且具有期货从业人员资格、连续担任期货公司董事长或者高级管理人员时间在3年以上；
　　（二）注册资本不低于人民币5000万元，申请日前2个月的风险监管指标持续符合规定的标准；
　　（三）申请日前3个会计年度中，至少1年盈利且每季度末客户权益总额平均不低于人民币8000万元，控股股东期末净资产不低于人民币2亿元；或者控股股东期末净资本不低于人民币5亿元，控股股东不适用净资本或者类似指标的，净资产应当不低于人民币8亿元；
　　（四）中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。
　　第九条 期货公司申请金融期货全面结算业务资格，除应当具备本办法第七条规定的基本条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）董事长、总经理和副总经理中，至少3人的期货或者证券从业时间在5年以上，其中至少2人的期货从业时间在5年以上且具有期货从业人员资格、连续担任期货公司董事长或者高级管理人员时间在3年以上；
　　（二）注册资本不低于人民币1亿元，申请日前2个月的风险监管指标持续符合规定的标准；
　　（三）申请日前3个会计年度连续盈利、每季度末客户权益总额平均不低于人民币3亿元，控股股东期末净资产不低于人民币10亿元；或者申请日前3个会计年度中，至少2年盈利且每季度末客户权益总额平均不低于人民币1亿元，控股股东期末净资本不低于人民币10亿元，控股股东不适用净资本或者类似指标的，净资产应当不低于人民币15亿元；
　　（四）中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。
　　第十条 期货公司申请金融期货结算业务资格，应当向中国证监会提交下列申请材料：
　　（一）金融期货结算业务资格申请书；
　　（二）加盖公司公章的营业执照复印件和金融期货经纪业务资格证明文件；
　　（三）股东会或者董事会关于期货公司申请金融期货结算业务资格的决议文件；
　　（四）从事金融期货结算业务的计划书；
　　（五）《高级管理人员情况表》、《主要部门负责人情况表》和《从业人员情况表》；
　　（六）申请日前2个月月末的期货公司风险监管报表，及申请日前2个月的风险监管指标持续符合规定标准的书面保证；
　　（七）经具有证券、期货相关业务资格的会计师事务所审计的前3个会计年度财务报告；申请日在下半年的，还应当提供经审计的半年度财务报告；
　　（八）申请日前3个会计年度每季度末客户权益总额情况表；
　　（九）经具有证券、期货相关业务资格的会计师事务所审计的控股股东最近一期的财务报告；
　　（十）律师事务所就期货公司是否符合本办法第七条第（五）项、第（七）项至第（十一）项规定的条件，以及股东会或者董事会决议是否合法出具的法律意见书；
　　（十一）存在本办法第七条第（八）项或者第（九）项规定情形的，还应当提供期货公司住所地的中国证监会派出机构出具的整改验收合格的专项意见书；
　　（十二）中国证监会规定的其他材料。
　　第十一条 中国证监会在受理金融期货结算业务资格申请之日起3个月内，作出批准或者不批准的决定。
　　第十二条 期货公司取得金融期货结算业务资格后，应当向期货交易所申请相应结算会员资格。
　　期货公司取得金融期货结算业务资格之日起6个月内，未取得期货交易所结算会员资格的，金融期货结算业务资格自动失效。
　　第十三条 只取得金融期货经纪业务资格的期货公司，可以向期货交易所申请非结算会员资格。
　　第十四条 取得金融期货结算业务资格的期货公司在终止金融期货结算业务前，应当结清相关期货业务，并依法返还客户的保证金和其他资产。受托为非结算会员结算的，还应当返还非结算会员的保证金和其他资产。
　　
　　第三章　业务规则
　　
　　第十五条 取得期货交易所交易结算会员资格的期货公司（以下简称交易结算会员期货公司）可以受托为客户办理金融期货结算业务，不得接受非结算会员的委托为其办理金融期货结算业务。
　　第十六条 取得期货交易所全面结算会员资格的期货公司（以下简称全面结算会员期货公司），可以受托为其客户以及非结算会员办理金融期货结算业务。
　　第十七条 全面结算会员期货公司为非结算会员结算，应当签订结算协议。结算协议应当包括下列内容：
　　(一) 交易指令下达方式及审查或者验证措施；
　　(二) 保证金标准；
　　(三) 非结算会员结算准备金最低余额；
　　(四) 风险管理措施、条件及程序；
　　(五) 结算流程；
　　(六) 通知事项、方式及时限；
　　(七) 不可归责于协议双方当事人所造成损失的情形及其处理方式；
　　(八) 协议变更和解除；
　　(九) 违约责任；
　　(十) 争议处理方式；
　　(十一) 双方约定且不违反法律、行政法规规定的其他事项。
　　第十八条 非结算会员的客户申请或者注销其交易编码的，由非结算会员按照期货交易所的规定办理。
　　第十九条 非结算会员下达的交易指令应当经全面结算会员期货公司审查或者验证后进入期货交易所。全面结算会员期货公司可以按照结算协议的约定对非结算会员的指令采取必要的限制措施。
　　第二十条 非结算会员下达的交易指令进入期货交易所后，期货交易所应当及时将委托回报和成交结果反馈给全面结算会员期货公司和非结算会员。
　　非结算会员对委托回报和成交结果有异议的，应当及时向全面结算会员期货公司和期货交易所提出。
　　第二十一条 全面结算会员期货公司应当在期货保证金存管银行开设期货保证金账户，用于存放其客户和非结算会员的保证金。
　　全面结算会员期货公司的期货保证金账户应当与其自有资金账户相互独立、分别管理。
　　全面结算会员期货公司应当为每个非结算会员开立一个内部专门账户，明细核算。
　　第二十二条 非结算会员是期货公司的，其与全面结算会员期货公司期货业务资金往来，只能通过各自的期货保证金账户办理。
　　非结算会员的客户出入金，只能通过非结算会员的期货保证金账户办理。
　　第二十三条 全面结算会员期货公司向非结算会员收取的保证金除用于非结算会员的期货交易外，任何机构或者个人不得占用、挪用。
　　非结算会员向客户收取的保证金属于客户所有，除用于客户的期货交易外，任何机构或者个人不得占用、挪用。
　　第二十四条 全面结算会员期货公司和非结算会员在结算协议中约定全面结算会员期货公司的期货保证金账户中非结算会员结算准备金最低余额的，应当符合中国证监会、期货交易所的有关规定。结算准备金最低余额应当由非结算会员以自有资金向全面结算会员期货公司缴纳。
　　第二十五条 全面结算会员期货公司应当按照结算协议约定的保证金标准向非结算会员收取保证金。
　　全面结算会员期货公司向非结算会员收取的保证金，不得低于期货交易所向全面结算会员期货公司收取的保证金标准。
　　第二十六条 全面结算会员期货公司应当建立并执行当日无负债结算制度。
　　期货交易所对全面结算会员期货公司结算后，全面结算会员期货公司应当根据期货交易所结算结果及时对非结算会员进行结算，并出具交易结算报告。
　　全面结算会员期货公司对非结算会员的所有结算科目的内容、格式、处理方式和处理日期应当与期货交易所保持一致。
　　全面结算会员期货公司应当确保交易结算报告真实、准确和完整。
　　第二十七条 非结算会员向期货交易所支付的手续费，由期货交易所从全面结算会员期货公司期货保证金账户中划拨。
　　第二十八条 除下列情形外，全面结算会员期货公司不得划转非结算会员保证金：
　　(一) 依据非结算会员的要求支付可用资金；
　　(二) 收取非结算会员应当交存的保证金；
　　(三) 收取非结算会员应当支付的手续费、税款及其他费用；
　　(四) 双方约定且不违反法律、行政法规规定的其他情形。
　　第二十九条 非结算会员应当按照结算协议约定的时间和方式查询交易结算报告。
　　第三十条 非结算会员对交易结算报告的内容有异议的，应当在结算协议约定的时间内书面向全面结算会员期货公司提出异议；非结算会员对交易结算报告的内容无异议的，应当按照结算协议约定的方式确认。非结算会员在结算协议约定的时间内既未对交易结算报告的内容确认，也未提出异议的，视为对交易结算报告内容的确认。
　　非结算会员有异议的，全面结算会员期货公司应当在结算协议约定的时间内予以核实。
　　第三十一条 全面结算会员期货公司应当按照中国证监会、期货交易所的规定，建立对非结算会员的保证金管理制度。
　　全面结算会员期货公司可以根据非结算会员的资信及市场情况调整保证金标准。
　　第三十二条 全面结算会员期货公司应当按照期货交易所的规定，建立并执行对非结算会员的限仓制度。
　　第三十三条 非结算会员客户的持仓达到期货交易所规定的持仓报告标准的，客户应当通过非结算会员向期货交易所报告。客户未报告的，非结算会员应当向期货交易所报告。
　　第三十四条 非结算会员的结算准备金余额低于规定或者约定最低余额的，应当及时追加保证金或者自行平仓。非结算会员未在结算协议约定的时间内追加保证金或者自行平仓的，全面结算会员期货公司有权对该非结算会员的持仓强行平仓。
　　第三十五条 非结算会员的结算准备金余额小于零并未能在约定时间内补足的，全面结算会员期货公司应当按照约定的原则和措施对非结算会员或者其客户的持仓强行平仓。
　　除前款规定外，全面结算会员期货公司可以与非结算会员在结算协议中约定应予强行平仓的其他情形。
　　第三十六条 期货交易所开市前，非结算会员结算准备金余额小于规定或者约定最低余额的，全面结算会员期货公司应当禁止其开仓。
　　第三十七条 非结算会员在期货交易中违约的，应当承担违约责任。
　　全面结算会员期货公司先以该非结算会员的保证金承担该非结算会员的违约责任；保证金不足的，全面结算会员期货公司应当以风险准备金和自有资金代为承担违约责任，并由此取得对该非结算会员的相应追偿权。
　　第三十八条 全面结算会员期货公司认为必要的，可以对非结算会员进行风险提示。
　　
　　第四章 监督管理
　　
　　第三十九条 全面结算会员期货公司、交易结算会员期货公司应当按照《期货交易所管理办法》和期货交易所交易规则及其实施细则的规定行使结算会员的权利，履行结算会员的义务。
　　第四十条 全面结算会员期货公司、交易结算会员期货公司应当以自有资金向期货交易所缴纳结算担保金。
　　全面结算会员期货公司不得向非结算会员收取结算担保金。
　　第四十一条 期货公司被期货交易所接纳为会员、暂停或者终止会员资格的，应当在收到期货交易所的通知文件之日起3个工作日内向期货公司住所地的中国证监会派出机构报告。
　　第四十二条 全面结算会员期货公司与非结算会员签订、变更或者终止结算协议的，应当在签订、变更或者终止结算协议之日起3个工作日内向协议双方住所地的中国证监会派出机构、期货交易所和期货保证金安全存管监控机构报告。
　　第四十三条 全面结算会员期货公司应当建立并实施风险管理、内部控制等制度，保证金融期货结算业务正常进行，确保非结算会员及其客户资金安全。
　　第四十四条 全面结算会员期货公司应当谨慎、勤勉地办理金融期货结算业务，控制金融期货结算业务风险；建立金融期货结算业务风险隔离机制和保密制度，平等对待本公司客户、非结算会员及其客户，防范利益冲突，不得利用结算业务关系及由此获得的信息损害非结算会员及其客户的合法权益。
　　非结算会员应当谨慎、勤勉地控制其客户交易风险，不得利用结算业务关系损害为其结算的全面结算会员期货公司及其客户的合法权益。
　　第四十五条 全面结算会员期货公司应当在定期报告中向中国证监会派出机构报告下列事项：
　　（一） 非结算会员名单及其变化情况；
　　（二） 金融期货结算业务所涉及的内部控制制度的执行情况；
　　（三） 金融期货结算业务所涉及的风险管理制度的执行情况；
　　（四） 中国证监会规定的其他事项。
　　第四十六条 全面结算会员期货公司调整非结算会员结算准备金最低余额的，应当在当日结算前向期货交易所和期货保证金安全存管监控机构报告。
　　第四十七条 全面结算会员期货公司应当按规定向期货保证金安全存管监控机构报送非结算会员及非结算会员客户的相关信息。
　　
　　第五章 附则
　　
　　第四十八条 本办法自发布之日起施行。
　　


国家土地管理局


国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局



为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》)，加强对划拨土地使用权的管理，现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见：
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作，也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐，尽快建立地籍管理制度，为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区，对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地，可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可，界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件，可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距，保证用实量数据计算宗地面积；面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标，有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统，没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续，由土地使用者在签订出让合同交付出让金后，持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证，到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，对符合规定的，在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容，也可更换土地登记卡和土地证书，土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记，分别由转让人和受让人，出租人和承租人，抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后，符合规定的，将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后，办理注册登记，向受让人颁发国有土地使用证，同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记，可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内，分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等，向承租人或抵押权? 税浞⑼恋厥褂萌ê狻⒌盅褐っ魇椤Ｖっ魇榈难接筛魇　⒆灾吻⒅毕绞型恋毓芾聿棵胖贫? 五、注销土地使用权出租抵押登记，合同终止后，承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人，出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，符合规定的，在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记，并注明注销日期和原因，注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的，由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记，土地使用权出让期届满，土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后，注销出让土地登记，收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价，是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格；所称标定地价，是在基准地价基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。


为满足深化土地使用制度改革的需要，各城镇要积极开展土地定级估价工作，尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇，为应急需，可结合清理整顿土地市场，根据各城镇特点选用附件介绍的方法，首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价，作为确定补交土地使用权出让金额的依据。

附：基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集：
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料，其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜ 调 查 内 容 ｜ 资 料 来 源
转移类型｜ ｜
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 ｜双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 ｜积、土地用途 ｜部门、街道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 ｜租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 ｜面积、土地用途、资本化系数 ｜道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 ｜
联 营 ｜资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 ｜经营双方及主管部门
入 股 ｜积率 ｜
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
联 合 ｜房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 ｜
｜率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 ｜各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 ｜面积、容积率等 ｜产权登记公证机关
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
以 地 ｜房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 ｜双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 ｜地面积、让出土地容积率 ｜交易所、物价、工商部门、产权登记机关
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
房 屋 ｜房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 ｜交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 ｜各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 ｜旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 ｜财政、税务、物价、建造等部门
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
房 屋 ｜租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 ｜租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房｜各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 ｜屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 ｜部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
商品房 ｜商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 ｜各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
｜润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 ｜权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 ｜积、容积率、税金及教育费附加、管理费 ｜税务局
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
企 业 ｜兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 ｜兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 ｜方的设备、厂房等资产现值 ｜固定资产估价机构
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
征 地 ｜ ｜
拆 迁 ｜征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 ｜各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 ｜土地用途、土地面积、容积率 ｜司、城建部门、税务部门、土地部门
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核，剔除有错漏的样点，同时按行业进行归类，在此基础上，根据土地使用权转移的不同方式，按照下列公式计算出各样点的地租、地价：
1. 土地使用权转让
地价＝土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租＝每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价＝年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租＝土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价＝地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积
式中：房屋现值＝房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
＝房屋重置价-－－－－－－－－－－－－－－－×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金：主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积 土地面积
式中：房屋还原率应稍高于土地还原率，可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费＝－－－－－－－－－－
耐用年限
年折旧费
年折旧率＝－－－－
重置价格
利息＝房屋现值×年利息率
管理费：按年租金的2~5%计
维修费：按建筑造价的1. 5~2%计
保险费：按房屋造价1. 5~2‰计
税金：按年租金12%计
地价＝地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价＝征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势，更好地分析城镇地价变化规律，要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制，也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律，对偏离区域地价较大的样点，要在样点资料审核与整理的基础上，对其进一步分析或修正，如容积率、时间等，以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图，在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上，要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析，若城镇中不同区域地价水平有明显差异，要将这些区域划分出来，分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算，分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值，若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%，则必须继续细分地价区域，直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段，可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析，若地价样点离散度较大，则要划分地价区，将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域，按区计算地价。地价区划分方法? 捎枚ㄐ杂攵肯嘟岷系姆绞浇校远ㄐ晕鳌? 五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况，选用以下方法评估临时基准地价和标定地价：
1. 土地使用权转移频繁的城镇，按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域，按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类，按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”：
1ｎ
Ｖ＝—∑Ｘｉ
ｎｉ＝1
式中：Ｖ——某一区域某类用地临时基准地价：
Ｘi——该区域内该类用地某一样点地价；
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上，可按下式核定标定地价：
标定地价＝基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表，为应急需，目前也可只作使用年期和容积率修正，其它修订待条件具备后再逐步完善，其中：
使用年期修正系数＝
1
1-－－－－－－－－－－－－－
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点，但又不能满足评估临时基准地价的城镇，若城镇规模较小，内部地价、地租差异不大，可以城镇整体为单位，将各地价样点按用地类型进行归类，按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例：
n
∑ Ｘi
i=1
Ｋ＝－－－－－
n
∑Ｙi
i=1
式中：Ｋ—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例；
Ｘi——某一样点地价、地租额；
Ｙi——某一样点房地交易总额；
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异，应分区域、分地类进行样点资料归类，按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时，由土地管理部门根据其申报房地交易额，按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中：K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少，不能满足按上述方法计算地价的城镇，暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”，标定地价目前只在基准地价基础上，作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后，由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表，提交市、县人民政府审定后公布。



1992年5月13日