贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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国家商检局


国家商检局关于发布《出口肠衣加工企业注册卫生规范》的通知

出口肠衣加工企业注册卫生规范

　　　　　　 （１９９６年５月２７日国家进出口商品检验局发布

　　　　　　　　　　　　　 自发布之日起施行）

　　１　依据和适用范围

　　１．１本规范根据《出口食品厂、库卫生要求》制订。

　　１．２本规范适用于各种出口盐渍肠衣加工企业（或生产车间，下同）的卫生注册，加工出口盐渍猪大肠头及干肠衣的企业亦可参照本规范的要求执行。

　　２　卫生质量管理

　　２．１出口肠衣加工企业应当建立保证出口食品卫生的质量体系，并制定体现和指导质量体系运行的质量手册。

　　２．２出口肠衣加工企业的卫生质量体系应当包括：各机构、各类人员的工作职责、工作程序和工作要求；各场所、设施、工器具、原辅料、加工过程及加工人员的卫生要求；工作记录和检查要求，以及自我纠偏要求。

　　质量手册中应当体现的基本内容：

　　２．２．１卫生质量方针和卫生质量目标；

　　２．２．２组织机构及其职责、工作程序和工作要求；

　　２．２．３各级人员的工作职责、工作程序和工作要求；

　　２．２．４环境卫生的要求和控制；

　　２．２．５车间及设施卫生的要求和控制；

　　２．２．６原料、辅料卫生质量的要求和控制；

　　２．２．７加工人员卫生要求和控制；

　　２．２．８加工卫生质量的要求和控制；

　　２．２．９包装、储存、运输卫生的要求和控制；

　　２．２．１０产品卫生检验的要求；

　　２．２．１１文件和质量记录的控制；

　　２．２．１２质量体系的内部审核。

　　３　厂区环境卫生

　　３．１出口肠衣加工企业不得建在有碍食品卫生的区域，厂区周围应清洁卫生，无物理、化学、生物等污染源。

　　３．２厂区路面平整、清洁、不积水，主要通道铺设水泥等硬质路面，空地应绿化。

　　３．３厂区应按工艺要求布局，生产区与生活区应隔离。锅炉房应设在下风向位置。

　　３．４厂区内不得生产、存放有碍食品卫生的其他产品，不得有危害食品卫生的不良气味、有毒有害气体等。

　　３．５厂区有合理的给排水系统。废弃物应当远离车间集中存放并及时清理出厂。废弃物的排放与处理应符合国家环保的有关规定。

　　３．６厂区卫生间应有冲水、洗手、防蝇、防虫设施，墙壁、地面易清洗消毒，并保持清洁。

　　４　车间及设施卫生

　　４．１车间面积与加工能力相适应，工艺流程布局合理。排水畅通，通风良好。

　　４．２车间地面应由防滑、坚固、耐腐蚀的材料建筑，平坦、不积水，易于清洗消毒，保持清洁；车间与外界相连的排水、通风口应有防蝇、防虫、防鼠装置。

　　４．３车间内墙壁和天花板采用无毒、浅色、防水、防霉、不易脱落、便于清洗的材料修建，墙角、地角、柱角、顶角具有弧度。

　　４．４车间门窗由浅色、平滑、易清洗、不透水、耐腐蚀的坚固材料制作，门、窗口应有防虫、防蝇、防鼠、防尘设施。设有内窗台的，其台面应向下斜约４５度角。

　　４．５应设与车间相连的更衣室，配备有更衣镜及与加工人员数目相适应的更衣柜、鞋柜及挂衣架，并设紫外线消毒装置。更衣室内清洁卫生，通风良好，有适当照明。

　　４．６应设与车间相连接的卫生间，有冲水装置、洗手消毒设施及换气装置，备有洗涤用品和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关，门窗不直接开向车间，室内应保持清洁，通风良好。卫生间外备有挂衣架和拖鞋。

　　４．７车间入口处设有鞋靴消毒池。车间入口处和车间内适当的位置设足够数量的洗手消毒设施，备有洗涤用品及消毒液和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关。原料入口处必要时设车轮消毒池。

　　４．８车间内操作台、工器具、传送带（车）用无毒、不生锈、易清洗消毒、坚固耐用的材料制作。

　　４．９车间供水、供气、供电满足生产所需。作业区照明设施的照度不低于２２０Ｌｕｘ，检验台上方的照度不低于５４０Ｌｕｘ。车间照明设施应装有防护罩。

　　４．１０车间内应安装温度显示装置，温度必须控制在加工工艺要求所需范围内。

　　５　原料、辅料及加工用水卫生

　　５．１原料必须是经商检部门卫生注册的加工厂的产品，具有兽医卫生检疫合格证书。

　　５．２加工用盐，应为符合卫生要求的专用精盐，无杂质。

　　５．３原料、辅料进厂后应专库存放，经过检验合格的方可投入使用。

　　５．４加工用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。水质卫生检测每年不少于二次。

　　６　加工人员卫生

　　６．１从事食品加工、检验、包装及生产管理人员每年至少进行一次健康检查，必要时作临时健康检查；新进厂人员必须经过体检合格后方可上岗。建立员工健康档案。

　　６．２凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病（包括病原携带者），活动性肺结核，化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病者，必须调离食品加工检验岗位。

　　６．３加工、检验人员必须保持个人清洁，进入车间必须穿戴工作衣、帽、鞋靴，按规定洗手消毒、鞋靴消毒。不得将与加工无关的物品带入车间，工作时不得带饰物和手表，不得化妆。离开车间必须换下工作衣、帽、鞋靴。工作服应集中管理，定期清洗、消毒、收发。

　　６．４企业定期对员工进行加工卫生教育和培训，新进厂员工应经卫生考核合格后方可上岗。

　　７　加工卫生

　　７．１应确定加工过程的关键控制点，制定操作规程并得到连续有效的监控。对监控失效期间的产品应及时隔离处理，并采取有效的纠正措施。

　　７．２加工过程所用设备、操作台、工具、容器应定时清洗消毒。

　　７．３加工过程应防止外来杂物污染。对跌落地面的原料及产品应收集到专用容器隔离，在卫生检验人员的监督下及时处理。

　　７．４半成品应经刷洗除杂，浸洗后的肠衣要及时灌水分路，并经检验合格。

　　８　包装、运输、储存卫生

　　８．１包装物料必须符合卫生标准，应存放在干燥通风的专库内，标记清楚。内外包装物料要分别存放。

　　８．２从事装桶人员必须着清洁的工作服、帽，经洗手消毒后方可操作。

　　８．３成品库的温度符合工艺要求，并配有经校正的温度计。库内保持清洁，定期消毒、除霜、除异味，有防霉、防鼠、防虫设施。

　　９　产品卫生检验

　　９．１企业必须设立与加工能力相适应的、独立的检验机构，能进行规定项目的检验。配备相应的卫生检验人员，并按规定经培训、考核取得合格证方可上岗。

　　９．２检验机构必须具备检验工作所需要的检验设施和仪器设备，仪器设备必须按规定定期校准。

　　９．３检验机构必须对原料、辅料、半成品按标准取样检验，并出具检验报告。

　　９．４对检验不合格的应及时隔离，反馈信息，并应在加工过程及时采取纠偏措施。

　　９．５成品出厂前必须按生产批次进行检验，出具检验报告。检验报告应按规定程序签发。

　　９．６检验机构对产品质量应有否决权。

　　１０　文件和质量记录

　　１０．１应规定质量体系文件和有关资料的审批、修改和发布的控制程序。

　　１０．２所有与质量体系有关的场所，都必须使用相同版本的有效文件。

　　１０．３对与质量体系运行有关的活动应有完整的、规范的记录。

　　１０．４应对质量记录的收集、编目、归档、保管和处理予以具体规定。所有记录至少应保存一年。

　　１１　质量体系的内部审核

　　１１．１企业应制定内部质量审核程序，至少每半年对质量体系运行情况进行一次内部审核。

　　１１．２内部质量审核应由经培训合格的、与所审核的部分无直接责任的人员进行。

　　１１．３对审核中发现的问题应及时采取有效的纠正措施。