海关总署公告2005年第67号

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海关总署公告2005年第67号

海关总署


海关总署公告2005年第67号-联合

关于发布《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》


海关总署、商务部、质检总局联合公告2005年第67号  《中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府关于自由贸易协定早期收获计划的协议》项下的《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》已于2005年12月正式签署并将于2006年1月1日起实施,现予以发布。

  特此公告。



   二○○五年十二月二十九日





 附件:1.中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则


2.中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则签证操作程序

 3.中国-巴基斯坦自由贸易区原产地证书格式及填制说明



附件1

中国-巴基斯坦自贸区原产地规则

根据《中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府关于自由贸易协定早期收获计划的协议》(以下简称《协议》)可享受优惠关税减让的产品,其原产地应遵循下列规则确定:

规则一:定义
本规则中:
(一)“一成员方”是指中华人民共和国(中国)或巴基斯坦伊斯兰共和国(巴基斯坦)。
(二)“成本、保险费加运费价格(CIF)”是指实付或应付给出口人的货物在进口港从运输工具卸下后的价格。它包括货物的成本和将货物运至指定目的港所需的保险费和运费。
(三)“海关估价协议”指WTO协议中《关于实施1994年关税与贸易总协定第七条的协定》。
(四)“船上交货价格(FOB)”是指实付或应付给出口人的货物在指定出口港装上运输工具后的价格。它包括货物的成本和将货物运至运输工具所需的所有成本。
(五)“材料”包括组成成分、零件、部件、组件及/或已实际上构成另一个货物部分或已用于另一货物生产过程的货物。
(六)“原产货物”是指根据规则二的规定确定为原产的货物。
(七)“产品特定原产地标准”是指规定材料已经过税号改变或特定制造或加工工序,或满足某一从价百分比标准,或者混合使用任何这些标准的规则。
(八)“间接材料”是指用于某一货物的生产、测试和检查,但没有实际性地组成到这一货物中的物品,又或者是一种用于与某一货物的生产有关的厂房维护或设备操作的物品,包括:
1.燃料与能源
2.工具、模具及铸模
3.用于设备及厂房维护的零件和材料;
4.用于生产或设备操作和厂房的润滑剂、润滑油、混合材料及其他材料;
5.手套、眼镜、鞋、衣服、安全装置及用品;
6.用于货物的测试或检查的设备、装置和用品;
7.催化剂和溶剂;及其他任何可被证明用于货物的生产但未构成货物组成部分的货物。
(九)“非原产材料”是指用于货物生产中的非任何一成员方原产的材料,以及不明原产地的材料。
(十)“生产”是指获得货物的方法,包括制造、生产、装配、加工、饲养、种植、繁殖、开采、提取、收获、捕捞、诱捕、采集、收集、狩猎和捕获。

规则二:原产地标准
本《协议》中,从一成员方进口的符合以下任何一项原产地要求的产品,应视为原产并可以享受优惠关税减让:
(一)规则三明确规定的完全获得或生产的产品;或
  (二)符合规则四、五或六规定的非完全获得或生产的产品。

规则三:完全获得或生产的产品
下列产品应当视为符合规则二(一)所指的完全在一成员方获得或生产:
(一)在一成员方收获、采摘或收集的植物及植物产品;
(二)在一成员方出生和饲养的活动物;
(三)在一成员方从上述第(二)项活动物中获得的产品;
(四)在一成员方狩猎、诱捕、捕捞、水生养殖、收集或捕获所得的产品;
(五)从一成员方领土、领水、海床或海床底土开采或提取的除上述第(一)至(四)项以外的矿物或其他天然生成物;
(六)在一成员方领水以外的水域、海床或海床底土获得的产品,但该成员方须按照国际法规定有权开发上述水域、海床及海床底土;
(七)在一成员方注册或悬挂该成员方国旗的船只在公海捕捞获得的鱼类及其他海产品;
(八)在一成员方注册或悬挂该成员方国旗的加工船上仅从第(七)项产品中加工和/或制造所得的产品;
(九)在一成员方从既不能用于原用途,也不能恢复或修理的物品上回收的零件或原材料;
(十)在一成员方收集的既不能用于原用途,也不能恢复或修理,仅适于用作弃置或部分原材料的回收,或者仅适于作再生用途的物品;
(十一)在一成员方境内生产加工过程中产生的废碎料;和
(十二)仅用上述第(一)至(十一)项所列产品在一成员方加工获得的产品。

规则四:非完全获得或生产的产品
(一)规则二(二)中,如原产于一成员方的成分在产品中不少于40%,则该产品应视为该方原产。
(二)计算本地增值成分应适用以下方法:
非原产材料的价格
X 100 %< 60%
船上交货价格(FOB)
(三)非原产材料价值应为:
1.材料进口时的成本、运费加保险费价格(CIF);或
2.在进行制造或加工的成员方境内最早确定的为不明原产地材料支付的价格。

规则五:累计原产地规则
除另有规定外,符合规则二原产地要求的产品在一成员方境内用作生产享受《协议》优惠待遇的制成品的原材料,如果最终产品的中国-巴基斯坦累计成分不低于40%的,则该产品应视为原产于制造或加工该制成品的成员方境内。

规则六:产品特定原产地标准
  在一成员方经过充分加工的产品应视为该成员方的原产货物。符合本规则附件所列产品特定原产地标准的产品,应视为在一成员方经过了充分的加工。

规则七:微小加工及处理
下列的加工或处理均视为微小加工及处理,在按照规则二确定货物原产地时,应不予考虑:
(一)为运输或贮存货物使货物保持良好状态的处理(例如干燥、冷冻、盐水保存、通风、摊开、冷却、置于盐、二氧化硫或其他水溶液中、去除已损害部分等类似处理);
(二)除尘、筛选、分类、分级、匹配(指示组成成套物品),洗涤、涂抹和切割;
(三)改变包装及为发货而进行的拆分、装配;
(四)简单的切割、切片和再包装,或者装瓶、入袋、进箱、固定在硬纸板或木板上,以及其他所有的简单包装操作;
(五)在产品或包装上粘贴标志、标签或其他类似的区别标记;
(六)简单混合不论是否同种类的产品,而且该混合而得的一个或多个组成部分不得因满足本章规定的条件而获得原产地资格;
(七)简单组装产品的各部件以组成一个完整品;
(八)拆装;
(九)屠宰动物;
(十)仅用水或其他物质稀释,而不改变货物的性质;以及
(十一)上述(一)到(十)项中的两项或多项操作的组合。

规则八:直接运输
下列情况应视为从出口成员方向进口成员方的直接运输:
(一)货物运输未经过中国和巴基斯坦以外的任何其他国家或地区境内;
(二)货物运输途中经过中国-巴基斯坦自由贸易区成员方之外的一个或多个国家境内,不论是否在这些国家转换运输工具或作临时储存,如果:
1.可证明过境运输是由于地理原因或仅出于运输需要的考虑;
2.货物未在这些国家进入贸易或消费领域;以及
3.除装卸或其他为使货物保持良好状态的处理外,货物在这些国家未经任何其他操作。

规则九:包装
(一)一成员方如对货物及其包装分别计征关税,就可对从另一成员方进口的货物及其包装分别确定原产地。
(二)在上述第(一)项不适用的情况下,包装应与货物视为一个整体,运输或贮藏所需的包装在确定货物原产地时应与货物一并考虑,而不应将其视为从中国-巴基斯坦自由贸易区外进口。

规则十:附件、备件及工具
  如进口成员方将与货物一同报验的附件、备件、工具及指导性或其他介绍说明性材料同货物一并归类和征收关税,在确定该货物的原产地时,这些附件、备件及工具等应忽略不计。

  规则十一:间接材料
除另有规定外,在确定货物的原产地时,应不考虑在规则一(八)中定义的间接材料的原产地,对在制造过程中未留在货物里或未构成货物一部分的材料的原产地也不予考虑。

  规则十二:原产地证书
申请享受优惠关税减让的产品,申报时应提交由出口成员方指定并已按附件2所列签证操作程序的规定通知《协议》另一成员方的政府机构签发的原产地证书。

  规则十三:审议及修改
应一成员方要求并经谈判委员会(部长委员会)同意,这些规则必要时可以开放供审议及修改。




附件2

中国-巴基斯坦自由贸易区
原产地规则签证操作程序

  为实施中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则,特制订本原产地证书签发、核查操作程序及其他相关行政管理规定如下:
签发机构
规则一
  原产地证书应由出口成员方的政府机构签发。
规则二
  (一)双方应将其签发原产地证书的政府机构名称及地址通知对方,并提供该政府机构使用的签名式样及签证印鉴样本。
  (二)双方应互相提供上述资料及样本。名称、地址或印章如有任何变化,应立即以双方同意的方式通知对方。
规则三
  为核查享受优惠待遇的情况,签发原产地证书的指定政府机构有权要求提供任何相关的证明文件或进行适当的核查。如果通过现行的本国法律法规无法获得该权力,应在以下规则四及五所指的申请表格中作为条款列出。
规则四
  符合享受优惠待遇条件的产品,其出口人及/或厂商应以书面形式向政府机构提出产品出口前原产地的预调查申请。对调查结果应定期或适时地进行复查,并将此作为核定该待出口产品原产地的相关证明文件。上述预调查程序不适用于通过自然属性容易被确定原产地的产品。
规则五
  出口人或其代理人在办理享受优惠待遇产品出口手续时,应提交原产地证书的书面申请,并随附相关证明文件,证明待出口产品符合原产地证书签发要求。

出口前检查
规则六
  签发原产地证书的政府机构应尽其所能对每一份原产地证书的申请进行适当检查以确保:
  (一)申请书及原产地证书正确填写并经授权签署人签名;
  (二)产品的原产地符合中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则;
  (三)所提交的相关证明文件与原产地证书中的其他说明相符;
  (四)所列明的货品名称、数量及重量、唛头及件号、件数及包装与待出口产品相符。

原产地证书的签发
规则七
  (一)原产地证书必须依据附件3所列格式用国际标准A4纸印制,所用文字为英语。
  (二)原产地证书应由一份正本及二份复写副本组成。
  (三)每份原产地证书应注明其签证单位的单独编号。
  (四)出口人应向进口人提供正本,以便呈交给进口口岸的海关。第一副本应由出口成员方签证机构留存。第二副本由出口人留存。
正本――――米黄色
第一副本――白色
第二副本――白色
规则八
  为实施《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》规则四、五及六的规定,出口成员方签发的原产地证书的第8栏内应注明相关的规则及所适用的中国-巴基斯坦自由贸易区成分的百分比。

规则九
  原产地证书不得涂改及叠印。任何更正必须先将错误项目划去,然后做必要的增改。所作更正应由原签证人认可,并由有关政府机构核定。所有未填空白之处应予划去,以防事后填写。

规则十
  (一) 原产地证书应由出口成员方的相关政府机构根据《中国-巴基斯坦自由贸区原产地规则》在产品出口前、出口时或在出口后15天内签发。

  (二) 在特殊情况下,如由于非主观故意的差错、疏忽或其他合理原因没有在货物出口前、出口时或出口后立即签发原产地证书,原产地证书可以在货物装运之日起一年内补发,但要注明“补发”字样。

规则十一
  如原产地证书被盗、遗失或毁坏,出口人可以向原政府签证机构书面申请签发原证正本及第二副本的经证实的真实复制本,复制本可根据签证机构存档的有关出口文件制发,并在第12栏中注明“经证实的真实复制本”。该复制本应注明原证正本的签发日期。原产地证书的经证实的真实复制本应在出口人向原签证机构提供了第二副本的情况下,并在其正本签发之日起一年之内方可补发。

提交
规则十二
  进口人应在向进口成员方的海关申报货物进口时,主动向海关申明要求享受优惠待遇。原产地证书的正本应在有关产品进境报关时向海关提交。
规则十三
  原产地证书应按下列期限提交:
  (一)原产地证书应在出口成员方有关政府机构签证之日起6个月之内向进口成员方的海关提交;
  (二)如产品按照《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》中的规则八(二)的规定经过一个或多个非成员方境内,上述(一)所规定的原产地证书提交期限延长至8个月;
  (三)如因不可抗力或其他出口人无法控制的合理原因致使不能遵守提交期限,进口成员方海关仍应接受已经超出期限提交的原产地证书;以及
  (四)在任何情况下, 如果货物在原产地证书提交期限内已经进口,进口成员方有关政府机构可接受该原产地证书。
规则十四
  如果原产于出口成员方的每批产品的船上交货价格(FOB)不超过200美元,则无需交验原产地证书,而是使用出口人对有关产品原产于该出口成员方的简要声明即可。离岸价格不超过200美元的邮递品也应照此办理。

规则十五
  如果发现原产地证书内容与为办理货物进口手续而提交给进口成员方海关的单证内容略有不符,只要原产地证书内容与所报验的货物相符,原产地证书仍应有效。
规则十六
  (一)进口成员方可以要求进行后续随机抽查,也可在有理由怀疑有关文件的真实性或有关货物真实原产地的准确性时,要求进行后续核查。
  (二)核查要求应随附有关原产地证书,并阐明原因及其他详细情况,列出该原产地证书中可能有问题的内容,但后续随机抽查请求不受此限。
  (三)在等待核查结果期间,进口成员方海关可以暂缓执行优惠待遇的规定。如果该货物不属于禁止或限制进口的,又没有发现有瞒骗嫌疑,海关可以在履行必要的管理手续后将货物放行给进口人。
  (四)收到后续核查请求的政府签证机构应及时作出回应,并在收到请求后6个月之内作出答复。
规则十七
  (一)原产地证书的申请书及其所有相关文件应由签证机构自签发之日起至少保留2年。
  (二)应进口成员方的请求,应提供与原产地证书正确性有关的资料。
  (三)有关成员方之间交流的任何资料应予以保密,只能用于原产地证书的确认。

特殊情况
规则十八
  如出口到一成员方的全部或部分货物的目的地发生变化,在货物到达该成员方之前或之后,应按下列规则办理:
  (一)如果货物已经向指定的进口成员方海关申报,进口人应向该海关提出书面申请,由海关对全部或部分货物改变目的地的情况在原产地证书上签注认可,然后将正本交还进口人,第二副本应返还签证机构。
  (二)如果在运往原产地证书所指定的进口成员方途中目的地发生变化,出口人应提出书面申请,并随附已签发的原产地证书,要求对全部或部分产品重新发证。
规则十九
  为实施《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》的规则八(二)的规定,对经过一个或多个非中国-巴基斯坦自由贸易区成员方境内运输的产品,应向进口成员方政府机构提交下列单证:
  (一)在出口成员方签发的联运提单;
  (二)出口成员方有关政府机构签发的原产地证书;
  (三)产品的原始商业发票副本;以及
  (四)符合《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》的规则八(二)项下的第1、2及3项所规定条件的证明文件。

规则二十
  (一)由出口成员方运至另一成员方展览并在展览期间或展览后销售给一成员方的产品,如该产品符合《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》的规定,应享受中国-巴基斯坦自由贸易优惠关税待遇,但应满足进口成员方相关政府机构的下列要求:
  1.出口人已将产品从出口成员方境内运送到展览会举办国并已在该国展出;
  2.出口人已将货物卖给或转让给进口成员方的收货人;以及
  3.该产品已经以送展时的状态在展览期间或展览后立即运到进口成员方。
  (二)为实施以上规定,必须向进口成员方的有关政府机构提交原产地证书。还必须注明展览会名称及地址,提供展览举办地成员方有关政府机构签发的证明书以及规则十九(四)所列的证明文件。
  (三)上述(一)款规定的适用于任何以出售外国产品为目的的商贸、农业或手工业展览会、交易会或在商店或商业场所举办的类似展览或展示。展览期间产品应处于海关的监管之下。

反瞒骗行为
规则二十一
  (一)当怀疑存在与原产地证书相关的瞒骗行为时,有关成员方政府机构应相互合作,对涉嫌人员在各自境内采取行动。
  (二)每个成员方均应对与原产地证书有关的瞒骗行为实施法律制裁。
争端磋商
规则二十二
  如果发生关于原产地确定、产品归类或其他方面的争议,进出口成员方的有关政府机构应本着解决争议的愿望相互进行协商。




1.出口人名称、地址、国家: 编号 签发日期中国-巴基斯坦自由贸易区原产地证书(申报与证书合一)签发在:
2.收货人名称、地址、国家:
3.生产商名称、地址、国家:
4.运输工具及路线(如已知):离港日期船舶/飞机/火车/汽车 号装货口岸卸货口岸 5官方使用根据中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府关于自由贸易协定早期收获计划的协议给予优惠待遇不给予优惠待遇(请注明原因)进口国有权签字人签字
6.项目编号 7.包装唛头及编号;包装件数及种类;货物名称;进口国HS编码 8.原产地标准 9.毛重、数量、船上交货价格(FOB) 10.发票编号及日期 11.备注

12.出口人声明下列签字人声明上述资料及申报正确无讹,所有货物产自 (国家)且符合中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府关于自由贸易协定早期收获计划的协议所规定的原产地要求,该货物出口至 (进口国) 地点和日期,授权签字人的签字 13.证明根据所实施的监管,兹证明出口商所做申报正确无讹。 地点和日期,签字和签证机构印章
中国-巴基斯坦自由贸易区原产地证书说明
第1栏:注明出口人的合法的全称、地址(包括国家)。
第2栏:注明收货人的合法的全称、地址(包括国家)。
第3栏:注明生产商的合法的全称、地址(包括国家)。如果证书上的货物生产商不止一个时,其他的生产商的全称、地址(包括国家)也必须列明。如果出口人或者生产商希望该信息保密时,也可以接受在该栏注明“应要求向海关提供”(Available to Customs upon request)。如果生产商与出口商相同时,该栏只须填写“相同”(SAME)。
第4栏:注明运输方式和路线,并详细说明离港日期、运输工具编号、装货港和卸货港。
第5栏:由进口成员方海关在该栏简要说明根据协议是否给予优惠待遇。
第6栏:注明项目编号。
第7栏:该栏的货品名称必须详细,以使验货的海关官员可以识别,并使其能与发票上的货名及HS编码的货名对应。包装上的运输唛头及编号、包装件数和种类也应当列明。每一项货物的HS编码应当为货物进口国的6位HS编码。
第8栏:从一成员方出口到另一成员方可享受优惠待遇的货物必须符合下列要求之一:(根据特定原产地规则可做调整)
1、符合原产地规则规定,在出口成员方内完全获得的产品;
2、为实施中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则的规定,使用非原产于中国、巴基斯坦或者无法确定原产地的原材料生产和加工产品时,所用这种原材料的总价值不超过由此生产或者获得的产品的离岸价格的40%,且最后生产工序在该出口成员方境内完成;
3、符合中国—巴基斯坦自由贸易区原产地规则规则五的产品,且该产品在一成员方被用于生产可享受另一成员方优惠待遇的最终产品时,如在最终产品中原产于中国、巴基斯坦成分总计不少于最终产品的40%,则该产品应当视为原产于对最终产品进行生产或加工的成员方;或者
4、符合原产地规则产品特定原产地标准的产品,应当视为在一成员方进行了充分加工的货物
若货物符合上述标准,出口商必须按照下列表格中规定的格式,在本证书第八栏中标明其货物申报享受优惠待遇所根据的原产地标准:
本表格第12栏列名的原产国生产或制造的详情 填入第8栏
出口国完全生产的产品 (见上述第8款1项) “P”
符合上述第8款2项的规定,在出口成员方加工但并非完全生产的产品 单一国家成分的百分比,例如40%
符合上述第8款3项的规定,在出口成员方加工但并非完全生产的产品 累计成分的百分比,例如40%
符合产品特定原产地标准的产品 “PSR”

第9栏:该栏应当注明毛重的公斤数。其他的按惯例能准确表明数量的计量单位,如体积、件数也可用于该栏。离岸价格应该是出口人向签证机构申报的发票价格。
第10栏:该栏应当注明发票号和发票日期。
第11栏:如有要求,该栏可注明订单号,信用证号等。
第12栏:该栏必须由出口人填制、签名、签署日期和加盖印章。
第13栏:该栏必须由签证机构经授权的签证人员签名、签署日期和加盖签证印章。

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如何衡平“居民”“村民”购房案的正果


纠问“北坞”“宋庄”案的同讼异判


【摘要】

如何在法律的路灯指引下前行,可以说是对农村房屋交易效果的最好释明。随着城镇化进程的加速,一定意义上促进了农村私有房屋宅地价值的飞涨,由此不同程度地引发农村房屋买卖合同争议,这类纠纷的主要特征是作为村民的出卖人诉求“确认买卖合同无效、收回房屋”,买受人往往是城市居民或外村村民;合同标的指向农村宅基地上建成的房屋;大多是交易完成数年未办理产权变更登记;诉因缘于拆迁征地腾退撬动土地房价增值,出卖人受利益驱动提起诉讼。
农村房宅买卖主要指具有农村集体经济组织成员资格的出卖人,将本集体土地上建成的房屋转让给不具备本经济组织成员资格的买受人。司法实践对农村房屋买卖性质及法律效力的判断没有统一标准,导致同案不同判的现象居多,这些情况主要反映出对法律的理解不一致,对法理精神的掌握存在分歧。正确处理此类纠纷只能是方法随着问题走,象清扫房间一样查究类案角落,发现其中的杂乱,本案融含着如何判断“效力冲突”、“一事不二”、“同案同裁”、“无诉而判”、“不告不理”、“返还条件”、“信赖利益”、“缔约过失”、“利益衡平”、“审判释明”、“无损无偿”等实务问题,通过分层剥离揭示融含在其中的法律理念,致力于追寻价值原则,找到权利义务的连接枢纽,把握思考和推理,在不合规则的方面提出意见,为化解矛盾提供法律思路。


举案剑指“农村房”

1994年6月16日,海淀王某某与刘某某订立一份《房屋调剂协议》,王某某及其父亲共同为出卖人,将位于北坞村自有房产卖与刘某某居住,时价77000元。房款结清后,王某某将此房交予刘某某,2004年8月份刘出资五十万翻建此房。2008年政府推进村镇改造建设,王某某出于利益驱动诉求确认房屋卖买协议无效,法院审理后判决协议无效。法院判决前村委会同刘某某又订立了“腾退补偿协议”,通过此协议,刘某某获得地上附着物补偿款六十万元,腾退协议还确定刘某某获得两处安置楼房。
出卖方启动“确认合同无效”之诉,问题是未经刘某某起诉或反诉补偿的情况下,法院超越诉求判决出卖人赔偿买受人七十万元建房损失;之后出卖人又向法院提请确认“腾退补偿协议”无效,法院经审理确认腾退补偿协议无效;开发公司介入争议,诉求刘某某退还此前拿到的六十万补偿款,庭审中刘某某依照“无损失无赔偿”原则拒理力争,法院最终驳回了开发公司的诉讼请求。至截稿时刘某某已花尽了周转房租,向法院申请执行第一份判决确定的七十万损失款,法院执行中拟以开发公司的补偿款冲抵,刘某某不认可这样的执行措施致执行程序中止。
刘某某与王某某经历的四次诉讼及开发公司介入,导致刘某某失去基本居住条件,又面临预期损失补偿无望的境地。
法院审理认定:刘某某不具备购买农村房屋的主体资格,故双方订立的购房合同违反了法律法规强制性规定,应认定无效,因买卖行为而取得的财产应相互返还,双方之间的房屋买卖行为距今多年,现房屋价格显著增长,如按原购房价返还,显失公平,法院按照双方过错程度、评估数额,依法判定返还数额。依据《合同法》第五十二条五项、第五十八条规定,判决协议无效,刘某某返还给王某某房屋四间,王某某返还给刘某某损失七十万元。刘某某不服判决,以判决对事实认定适用法律错误、评估价过低、应当赔偿房屋现值及购房款为由,提出上诉,要求撤销原审判决。二审法院认为,宅基地使用权转让适用土地管理法及相关规定,两家订立的协议涉及宅基地转让,刘某某系居民户口,该协议违反国家有关规定,一审判决协议无效并无不当,判决王某某给付刘某某赔偿款七十二万元并无不当,刘某某要求王某某赔偿数额过高,本院对过高部分不予支持,判决驳回上诉,维持原判。
2011年9月份开发公司介入诉讼,向法院主张由刘某退还腾房补偿费及周转租金,法院审理后认为,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,依据生效判决,王某某与刘某某签订的房屋调剂协议无效,刘与村委会订立的腾退协议无效,刘某某依腾退协议获得的补偿中,各项补偿、补助、奖励费34万元,从补偿、补助、奖励内容看是针对房屋的实际腾退人,虽然刘某某与案外人的房屋买卖协议被确认无效,但系拆迁时房屋的实际居住人,并积极配合新农村建设,将房屋交由开发公司拆除,故上述各项补偿实际没有必要返还。对于刘某某获得的房屋建筑面积的补偿款28万,由于该款系地上物房屋的评估作价款,生效判决虽确定刘某某与案外人之间因房屋调剂协议无效而产生相互返还房屋、支付房屋补偿款的义务,但该房屋已被拆除,生效判决尚未履行完毕,地上评估作价款的处理需案外人参与方能解决,故开发公司主张要求该款由刘某某返还,无事实依据,本院不予支持。对于周转费的主张,亦无事实依据,本院亦不予支持,综上所述,依据《合同法》第五十八条规定,判决驳回原告要求刘某某返还腾退补偿款及安置周转费的诉讼请求,刘某某拿到此份判决后感慨万千,长叹一声“摸到兰天一个边”。

无诉而判遭质疑

刘某某不服两次判决,向高院提请再审,高院再审时未能审视原审及二审法院程序错误的情形,仅对两审关于合同无效的内容予以挑选式审查。刘某某要求再审的法定情形:⑴、无诉而判;⑵、开庭前涉案标的已灭失,对灭失的房屋判决返还违法;⑶、依据民事诉讼法及最高院关于民事诉讼法解释规定,庭审中刘某某提出实际损失,法院应组织调解,调解不成的应依法告知另案起诉,二审认定损失过高不予支持,显系违法。刘某某再审请求符合《民事诉讼法》第一百七十九条第一款(一)、(二)、(四)、(六)、(十)、(十二)、本条第二款规定,对违反法定程序可能影响案件正确判决的情形,人民法院应当再审。再审程序中提出的一项法定理由是两审法院“无诉而判”,原审原告仅诉求“确认合同无效和返还房产”,原审被告未提赔偿损失的反诉请求,法院超越当事人诉求范围,替代原告作主,判决原告赔偿被告少量损失。原审被告未提出反诉时,两级法院超越当事人主张范围裁决,明显违背民事诉讼法规定,再审程序脱离案件实际未能慎审。
刘某某提交的再审证据:⑴:“2009年3月25日原告王某某关于房屋买卖合同无效案件的民事起诉书”,请求事项为:确认原告与被告所签订的房屋买卖协议无效,返还宅基地;证明原审原告、二审被上诉人在一审、二审程序中均未提出补偿的诉讼请求;两次超越诉求判王某某赔偿刘某某损失的项目违背“不告不理”的司法原则。⑵:“2009年3月25日人民法院诉讼费专用票据收诉讼费35元”;证明诉讼费只有35元,属于“确认之诉”收费标准,未按损失赔偿争议额收费。说明两审判项范围超越请求事项。⑶:“2009年5月27日法院民事开庭笔录”:卷78页记录“请求法院确认原、被告签订的买卖协议无效”;证明庭审程序中当事人均未增加诉讼请求。说明原审认定事实错误、审判程序违法、适用法律不当。⑷:“(2009)民事判决书”:王某某要求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效,返还宅基地。“(2009)民终判决书”表述“要求法院确认王某某与刘签订的房屋买卖协议无效,返还房屋”,一审中刘某某答辩称“不同意王某某的诉讼请求”。判项内容:依据《合同法》第五十二条第五项、第五十八条判决:王某某于判决生效后十五日内补偿刘某某七十二万一千三百八十七元八角。证明在诉讼的整个程序从立案到判决均无增加诉讼请求的内容。⑸:“(2009)民终字第674号判决”表述:刘上诉请求撤销原判、改判王某某赔偿刘经济损失共计391万元。二审判理记述“本院经审理,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审中刘提交了户型选择表复印件,欲证明诉争房屋拆迁可得200平米的房屋及70多万元补偿款。刘要求王某某赔偿经济损失的数额过高,本院对过高部分不予支持”。表明刘某某在二审提交了新的证据,对评估报告不服。证明审判程序侵害了刘的合法诉权,二审程序认定赔偿过高缺乏法律依据,未能依据利益衡平原则审理特殊案件。⑹:“2009年8月17日订立的《腾退补偿安置协议书》”。证明补偿项目和金额七十万元外加两处94.21平米的楼房,诉讼发生时市场价值至少为370万元。涉案房屋拆迁时间为2009年8月27日,一审开庭时间为2009年9月23日,判决时间为2009年10月28日,一审判决前涉案标的物已发生灭失事实,失去判决“返还”的法定条件。两审对已灭失的房屋再判决返还,违背《合同法》第五十八条关于法律上或事实上不能返还的法律规定。

利益失衡何时休

刘某某与王某某发生的“城镇居民购买农村房屋被判无效案件”,造成刘某某无家可归境况,针对合同无效后的处理问题,刘某某要求王某某赔偿损失,法院却因前次判决而不予受理,造成两当事人利益严重失衡的现象。
“合同效力”裁判与“损失赔偿”请求应属不同的案件类型,并非同一标的和相同的法律关系,不可按“一事不二”原则处理,应当立案审理,针对法院拒绝立案的理由,刘某某多有意见:⑴、另案起诉有理有据:刘某某主张王某某赔偿因“合同无效造成的损失”,虽有此前判决部分损失,但前次判指向的是1994年房屋买卖合同的法律效力问题,并非损失赔偿,刘某某此次起诉已扣除上次判决的损失额,增加的赔偿属于签订拆迁补偿合同造成的新增损失,拆迁补偿合同被确认无效后,并未涉及全部损失赔偿问题,刘某某有权对因拆迁补偿造成的损失另案提起诉讼。⑵、类似案件应类似处理:北京市第二中级人民法院关于宋庄村李某与马某“农村私有房屋买卖合同效力纠纷”的审判案例,与本案的事实情节、证据材料、法律关系完全一致,宋庄画家村案件的判决将合同无效后的处理明确告知买受人另案起诉,本案刘某某即未起诉、又未反诉的情况下,法院替代刘某某作主判决损失,属于无诉而判,实际上是剥夺了刘某某的诉权。北京高院、北京二中法编著《房屋买卖案件裁判思路与操作》第260页---271页对合同无效后的处理问题,有明确的法理论证和审判思路指导,虽然我国不实行判例制,但“同案应当同判”的精神和基本裁判思路必须保持一致。⑶、当前的法律研判似乎停留在说明立法目的、设计方案及法律常识方面,缺乏深入探究规范逻辑的理论原点。
利益衡平司法原则应予贯穿到本案当中,《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》明确指出:“此类案件成诉多缘于土地增值以及因房屋拆迁将获得补偿安置等原因,出卖人受利益驱动而起诉,……在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡,买受人确实无房居住的,应当妥善安置”。⑷、根据诉讼标的不同,本案有多个诉讼方向,法院不能一概粗略地按已有裁判不予受理处理:刘某某按不同法律关系拟写了三份起诉书,既有依据《合同法》第五十八条规定,主张合同无效后造成损失扩大为诉求标的;也有依据《合同法》第四十二条规定,提起缔约过失责任纠纷案,要求赔偿信赖利益损失;还有根据利益失衡原则,提起拆迁利益赔偿案,先后三个诉讼案件,目的都是主张房屋拆迁后“老有所居”的问题。刘某某提起三项不同诉讼,均与已有判决对“确认合同效力案件”为标的的裁判大有不同,依据《民事诉讼法》第一百零八条规定,刘某某的起诉符合立案条件。

同案异判遇折堑

北京市第二中级法院对“画家村”宋庄李某某案件的裁判要旨“考虑到马某某作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李某某作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。对于李某某信赖利益损失的赔偿,考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益的因素,参照马某某出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李某某要求马某某赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持”。本案刘某某与王某某之间的案件在法律事实方面与宋庄案情完全等同,法院未经刘某某主张,却超越王某某的诉讼范围,无诉裁判王某某赔偿七十二万,刘某某提出上诉后,二审以“损失过高”为由不予支持,实际上反映的是司法监督缺位的问题,审判监督流于形式,导致交易规则审判规则难以得到遵守,二审程序往往把目光更多地放在如何维护一审裁判方面,缺少维护法律价值和法律纯洁性的敏锐目光,较少关切制约或纠正错案。刘某某另案以信赖利益起诉追加赔偿,法院不予立案,导致王某某因合同无效而获得三百万元的房产与刘某某因此沦为无家可归者的利益失衡难解的结局。
善良的法律以维护人的基本生存为最低标准,任何人不得在自己的过错当中获得利益,这是古老的经典法言,也是人们最朴素的正义观念。我们的社会只所以需要法官和法院,一个重要的原因就是希望法官们明辨是非,确立人们行为的对错,使正当行为受到鼓励和肯定,使有过错的行为人警惕并承担相应的法律责任。如果裁判不确定或同案不同判,同样的情况得不到同样的处理,就会造成法律不能使人们预见未来的期待,诸如农村卖房人多年前转让房产,有利可图时撕毁协议,利用法律监管空缺谋取利益,可以说这是社会诚信低下难以根治的原因之一。
处理此类案件应坚持以下原则:⑴、尊重历史照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。⑵、注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。⑶、综合权衡买卖双方的利益。要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人。
最高人民法院及北京高院确立的“利益衡平”原则是处理此类案件的基本思路,但在实际贯彻中,需要审判人员全面掌握,把法律变成鲜活的调解社会矛盾的标尺,避免类似事件重演。

律师点评

现代社会中我们可以清楚地发现法律对人们行为的要求越来越高,有过错者应当承担责任,有时候即使无过错也难免其咎,也可能承担出于公平原则而应承担的责任,弥补他人损失,以此体现社会正义与公平,人们也会以同样的眼光判断法官所作裁决的对与错。法官在裁案时,必须确立法律上各主体的自由平等,对过错行为承担责任,法律绝对不允许一些人通过自己的过错行为获得利益或谋取好处,否则就是鼓励过错行为。如果不通过法律方式剥夺过错行为获得的利益,实际上就是变相纵容,引发社会混乱。美国历史上曾经有这样一个案例,埃默尔用毒药杀害了自己的祖父,只所以这样,是因为他知道祖父在遗嘱中给他留了一大笔遗产,如果祖父改变遗嘱,他将一无所得,由于当时法律规定,埃默尔的犯罪行为的法律后果是被判监禁,为了大笔遗产,他宁愿铤而走险进监狱,为此,法院最终引用“任何人不得从其过错行为中获利”的原则剥夺了埃默尔的继承权。法律责任解决的是已违反法律义务规定或其他行为的公民在什么条件下才能接受制裁与惩罚过错行为应当承担法律责任,即使行为人承担了其过错行为带来的法律责任,他由于过错行为获得的利益也应该被剥夺或返还给因此受损失的人。
㈠、实体法律要件与“无返还必要”的考查
《合同法》第五十八条规定“不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”;第一百一十一条也规定了法律上或事实上不能履行的情形。结合本案情况,在法院判决前诉讼标的已经灭失,不具备返还条件,完全符合“无返还必要”法律要件,裁判时就应当关注这一情况,不能僵化司法。
认定和处理农村房屋买卖合同无效案件的法律后果时,应当依照合同法规定,结合个案具体情况,综合考虑交易时间长短、有无连环买卖、翻建改扩建、是否面临拆迁、是否导致无房居住等因素,作出合法合理的裁判,对于出卖人行使权利、履行义务时违背诚信原则的行为,要以承担相应责任为导向。案中反映出卖人将房屋交付刘某某十八年,房款于买卖当时清结,十八年后,因房屋面临拆迁,出卖人基于趋利动机起诉要求确认无效并返还房屋,最高人民法院提示对此类诉讼可在确认房屋买卖协议无效的前提下,根据案件具体情况,判决驳回原告(出卖人)返还房屋的诉讼请求。
农村房屋买卖虽然无效,但在此买卖中,出卖方对宅基地使用权已作放弃处分,买受方实际居住,村委会及土地管理部门亦未作出明确处理,买卖当时的法律并未规定禁止转让,鉴于诉案具体情况,宣告买卖行为无效的后果已达到警示和规范管理目的,面对出卖人违背诚信获取利益的行为,应当预以平衡规约,防止行为人从过错中获利。因此,宅基地使用权不宜回转,出卖方要求返还房屋的请求不予支持,据此可判决驳回出卖方的诉请。
㈡、法庭释明义务不可或缺
程序救济与实体救济同样重要,程序救济更多关注的是方法和过程,实体救济关注的是结果,缺乏程序救济的有效过程,与之相应的实体救济结果往往不得正果。程序救济过程并不必然导致实体救济结果,但失去正当的程序,就难以保障实体的正确。救济是纠正矫正改正发生或业已造成的伤害、损失或损害的不当行为,如何将救济的应然状态转移到实然状态,让权利救济过程体现存在价值,这是任何司法裁判需要高度重视的。
认定法律事实需要遵循法律规定,司法和执法所要认定的事实是法律所预设的事实,在涉及法律事实认定的法律规定中,除了保障审判公正规则外,还有进一步涉及保障法律事实认定证据真实的规则以及保障人权价值的规则,保障法律事实发现案件真相。本案中只所以发生救济失衡,原因在于释明义务没有很好发挥出来。刘某某在诉讼中没有委托律师,缺乏诉讼技能,对是否起诉或反诉损害赔偿主张不是很了解,审判者有义务对其释明,从程序救济上给予提示,防止造成案后诉求遭遇堵门又堵窗的不利后果。
《北京市高级人民法院关于民商事上诉案件改判和发回重审若干问题的意见》第五、对涉及法院审理范围的民商事上诉案件的审理原则:第二十五条 二审法院应当对当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理,不应超出一审判决认定事实和判决主文内容,或者超出当事人在一审的诉讼请求进行审理。第二十三条 一审法院应当在当事人的诉讼请求范围内,对案件事实和证据进行审理。对于当事人在一审中已依法定程序提出的或者增加的诉讼请求,一审法院遗漏审理、判决的,二审法院可根据当事人自愿的原则进行调解,调解不成的应当发回重审。《民事诉讼法》第一百五十一条规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查;《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定,第二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查。根据上述规定,高院就一、二审法院的案件审理范围确定了以下原则:一审法院应当在当事人的诉讼请求范围内,对案件事实和证据进行审理。二审法院应当对当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理,不应超出一审判决认定事实和判决主文内容;《民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十四条规定,二审程序中被告提出诉讼请求,二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解,调解不成的,告知当事人另行起诉。
㈢、同案同判方显司法公正

芜湖市住宅物业管理实施办法

安徽省芜湖市人民政府


《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。

代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日



芜湖市住宅物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。


第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。


第三章 业主公约


第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。


第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。


第五章 物业管理企业资质等级管理


第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。


第六章 开发建设单位物业管理职责

第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。


第七章 物业的使用和维护

第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。


第八章 物业管理相关费用

第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。


第九章 罚 则

第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十章 附 则

第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。