广东省珠海市人大常委会


珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会


（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年11月19日
本案是抢劫既遂还是未遂

洛阳铁路运输法院 张向争


[案情]被告人秦某为劫取钱财，事先在某火车站旅店预定两套房间，随后纠集另外九名被告人，携带钢管、刀子等作案工具，分两组在火车站内外寻找抢劫目标。后在火车站广场将四名旅客带到预定的房间内，十被告人在较长时间内轮番用钢管和拖把殴打、威胁四人，欲抢劫四人财产，但四人均未携带财物。公诉机关以十被告人构成抢劫罪（既遂）提起公诉。
[争议]对于该案的定性存在以下两种不同意见：
一种意见认为，抢劫罪既遂与未遂以是否取得财物为标准，本案中十被告人以非法占有为目的，当场使用暴力、胁迫的方法，企图强行夺取他人财物，但由于意志以外的原因而未取得财物，其行为应构成抢劫罪（未遂）。
另一种意见认为，抢劫罪侵犯的是复杂客体，只要具备取得财物或严重侵犯他人人身权利两者之一，即属抢劫既遂。因此十被告人的行为构成抢劫罪（既遂）。
[评议]笔者同意后一种意见，其理由是：
一、抢劫罪既遂与未遂的区别。
关于抢劫罪既遂与未遂的标准一直存在争议，只要有以下三种观点：
1、应以行为人是否非法占有公私财物作为区分抢劫罪既遂与未遂的标准。
2、抢劫罪分为基本构成的抢劫罪（刑法第263条前半段）与加重构成的抢劫罪（法条后半段）。抢劫罪的前半段以是否取得财物区分既遂与未遂，后半段不存在未遂（亦有人认为在后半段的八种加重情节也存在未遂）。
3、抢劫罪侵犯的是复杂客体，既侵犯财产权利又侵犯人身权利，具备占有他人财物或造成他人人身伤害后果两者之一的，均属抢劫既遂；既未占有财物，又未造成他人人身伤害后果的，属抢劫未遂。
笔者认为，根据我国刑法，犯罪是否既遂，既不能以是否达到了犯罪目的为标准，也不能以行为产生了行为人所追求的、犯罪行为的性质所要求的结果为标准，而应以行为是否具备了刑法规定的犯罪构成的全部要件为标准，因此区分抢劫罪既遂与未遂应以抢劫罪构成要件是否完全具备为标准。我国刑法第263条规定抢劫罪是“以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物”为基本构成要件，该款法律并未表明以抢到财物作为其犯罪构成要件是否齐备和犯罪既遂与未遂区分的标准，因此只要该行为具备了取得财物或严重侵犯了他人人身权利两者之一的，就可以认为其已经齐备了抢劫犯罪构成的全部要件从而构成既遂。
二、十被告人的行为符合抢劫罪（既遂）的客观条件。
抢劫罪是由犯罪分子的主观罪过和客观犯罪行为的内容与特点所决定的，其犯罪客体表现为双重客体，既侵犯了公私财产权利，又侵犯了公民人身权利。本案中，十被告人欲抢劫财物，将四被害人带到预定的房间内，在较长时间内轮番对其实施了殴打、威胁的行为，只是在暴力行为完成后，发现被害人身上并无财产，被害人财产未遭受侵犯不是因为被告人没有能力，而仅仅是因被害人未携带财物。虽然被害人财产权未受到侵犯，但此时人身权与财产权相比，人身权已处于主要地位，受到了严重侵犯。根据现代司法理念，相对财产权而言，法律更侧重保护公民的人身健康权。本案中，被告人的犯罪行为已经完成，其社会危害性主要表现在侵犯人身权方面，而这是抢劫罪在量刑上比盗窃罪重的根本原因，因此侵犯人身权利成为主要客体，与法与理均应予严惩，从这个意义上讲本案应认定为抢劫既遂。
三、从量刑上来看，以抢劫罪（既遂）对被告人量刑符合刑法的原则和立法精神。
针对本案，被告人的行为已经侵犯了被害人的人身权，如果以抢劫罪（既遂）必须要侵犯两个客体为由，而认定本案是抢劫未遂，根据我国刑法第23条第2款规定：“对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚”，就要对本案的被告人从轻或者减轻处罚。而综合本案案情，我们可以看出：被告人为抢劫财物，同时逃避法律惩罚，欲使犯罪活动隐蔽化，不被人发现，事先预定了两个房间作为实施犯罪的场所，在较长时间内多次殴打、威胁被害人，并且是十名被告人共同犯罪，人数众多，危害巨大，若按未遂对被告人进行从轻或者减轻处罚，显然不妥。我们还可以假设此案件在其他条件一样的情况下，十被告人在暴力行为实施完毕后，从被害人身上抢走了仅有的一分钱，那么结果按照第一种观点肯定是定抢劫既遂，难道就因为这一分钱就可以在定罪量刑上存在巨大差异？显然不能。
因此，笔者认为，当被告人的暴力行为已经实施完毕，暴力行为已经严重侵犯了被害人的人身权，被告人有能力抢得被害人财物，但由于其没有财物而未得逞，此种情况应认定为抢劫既遂。只有这样，才更符合我国刑法的立法本意和当代法律理念革新进步的趋势，才能正确完成刑法的任务即惩罚犯罪，保护人民。


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电话：0379—2721957